Проблемная ситуация: Организация заключила договор
аренды земельного участка, который был надлежащим образом зарегистрирован. В
настоящее время заключено дополнительное соглашение к договору аренды
земельного участка, согласно которому изменились размер годовой арендной платы
за пользование земельным участком, назначение использования земельного участка,
а также уточнен адрес земельного участка. В каком размере должна уплачиваться
госпошлина за госрегистрацию дополнительного
соглашения к договору аренды земельного участка, а также нужно ли уплачивать
дополнительно госпошлину за внесение изменений в ЕГРП, если все изменения
оговорены в дополнительном соглашении к договору?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 сентября 2006 г. N 03-06-03-04/78
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке уплаты
государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных
соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды недвижимого имущества,
связанных с изменением размера годовой арендной платы за пользование земельным
участком, с изменением назначения использования земельного участка, а также с
уточнением адреса земельного участка, и сообщает.
Согласно ст. 26
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)
государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством
государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в соответствии
с утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998
N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок
с ним" Правилами ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), иными
нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с
Законом N 122-Ф.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора
возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими
законами или договором.
Внесение в Единый государственный реестр
прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды
осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.
Согласно п. 44 разд. V Правил ведения
ЕГРП подраздел III-4 предназначен для записей о сделках, на основании которых
возникают ограничения (обременения) прав, в том числе о договорах аренды. В
разд. V Правил ведения ЕГРП при регистрации договора аренды указываются предмет
и срок аренды, стороны договора, реквизиты договора.
В соответствии с п. 67 Правил лист записи
об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав
таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а
также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности,
относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица,
наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади
объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный
перечень является открытым.
В связи с этим
дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды
земельного участка, предусматривающее изменение размера годовой арендной платы
за пользование земельным участком, изменение назначения использования
земельного участка, а также изменение (уточнение) адреса земельного участка
является неотъемлемой частью договора аренды недвижимого имущества, которая
изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не
влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.
Согласно пп. 21
п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за внесение изменений в
записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 25 данного пункта, государственная пошлина уплачивается
организациями в размере 300 руб.
Таким образом,
государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
недвижимого имущества (в том числе изменение назначения использования
земельного участка, переданного в аренду, изменение размера арендной платы,
изменение юридического адреса и др.) должна оплачиваться государственной
пошлиной в размере, определенном пп. 21 п. 1 ст.
333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку дополнительное
соглашение не является самостоятельным основанием возникновения права аренды, а
заключение дополнительного соглашения к уже
действующему договору аренды недвижимого имущества влечет необходимость
внесения изменений в записи ЕГРП. Данная позиция изложена в Постановлении
Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2006, дело N
Ф09-963/06-С6, Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного
округа от 09.06.2006, дело N А05-17873/2005-24.
При этом если дополнительное соглашение к
ранее зарегистрированным договорам содержит перечень сведений о произведенных
изменениях, которые вносятся в ЕГРП в соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП,
то государственная пошлина уплачивается однократно вне зависимости от
количества внесенных изменений в ЕГРП.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
29.09.2006