Проблемная ситуация: При заключении
договора участия в долевом строительстве между застройщиком, участником
долевого строительства и банком, последний является стороной договора
исключительно с целью контроля за целевым использованием кредита,
предоставленного заемщику для участия в строительстве, за возникновением
ипотеки в силу закона, за возвратом денежных средств (кредита) в случае
досрочного расторжения договора участия долевого строительства. Является
ли банк плательщиком государственной пошлины при государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве, заключенного между участником
(заемщиком), застройщиком (физическим лицом) и банком? Если да, то в каком размере? В Письме Минфина России от 30.05.2007 N
03-05-05-03/24 указаны ставки госпошлины при государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве, однако указанное Письмо не содержит
случая, когда договор участия в долевом строительстве заключается между
юридическими лицами и физическим лицом.
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 15 октября 2007 г. N 03-05-06-03/69
Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты
государственной пошлины за государственную регистрацию договоров участия в
долевом строительстве и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства
финансов Российской Федерации (далее - Минфин России), утвержденным Приказом
Минфина России от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России не рассматриваются
обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем
сообщаем, что п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в
долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
Следовательно, в соответствии с Законом N
214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости является двусторонней сделкой, которая заключается по
согласованию двух сторон - между застройщиком и участником долевого
строительства.
В п. п. 6, 7 и 7.1
ст. 13 Закона N 214-ФЗ указывается, что если до заключения застройщиком
договора с первым участником долевого строительства земельный участок,
принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный
земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный
дом и (или) иной объект недвижимости были переданы в залог в качестве
обеспечения иных обязательств
застройщика, то привлечение им денежных средств участников допускается в случае
обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством
или при одновременном соблюдении следующих условий, что залогодержателем
вышеуказанного имущества является банк или банк дал согласие на удовлетворение
своих требований за счет заложенного данного имущества, а также на прекращение
права залога на объекты долевого строительства после подписания сторонами
передаточного акта.
После заключения застройщиком договора с
первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в
залог без согласия участников долевого строительства. Исключение составляют
случаи передачи имущества в залог банку в счет
обеспечения возврата кредита, предоставленного на строительство (создание)
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При этом застройщик
вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не
превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами стоимость
строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости,
указанную в проектной декларации.
Таким образом, на момент регистрации договора
долевого участия в строительстве в отношении банка юридически значимые действия
не совершаются.
Что касается Письма Минфина России от
30.05.2007 N 03-05-05-03/24, то оно не относится к нормативно-правовым актам, а
является разъяснением по применению положений гл. 25.3 "Государственная
пошлина" Налогового кодекса Российской Федерации, данным в соответствии со
ст. 34.2 Кодекса.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
15.10.2007