Проблемная ситуация: Имеет ли работник предприятия
право на льготу по подоходному налогу в случае приобретения квартиры на
следующих условиях:
физическое лицо
заключает с предприятием договор аренды с правом выкупа принадлежащей
предприятию квартиры, которая приобретена для работника по свободной рыночной
цене (переход квартиры в собственность работника после выплаты всей стоимости
является основным условием договора);
согласно договору стоимость квартиры
погашается путем ежемесячных перечислений из заработной платы до внесения всей
обусловленной договором выкупленной цены;
после полного погашения стоимости
квартиры на основании условий договора оформляется договор купли-продажи
и квартира переходит в собственность работника?
Правомерно ли требование ГНИ о включении
в состав совокупного дохода физических лиц разницы между рыночной ценой
квартиры в момент заключения договора купли-продажи и ценой, равной стоимости
арендной платы по договору аренды?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 8 февраля 1999 г. N 04-04-06
На Ваше письмо Департамент налоговой
политики сообщает следующее.
В соответствии со ст.218 Гражданского
кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет
собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,
квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пп."в" п.6 ст.3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г.
"О подоходном налоге с физических лиц" и пп."в"
п.14 Инструкции Госналогслужбы РФ от 29 июня 1995 г. N 35 по применению этого
Закона (с последующими дополнениями и изменениями) при покупке гражданином
квартиры ему предоставляется льгота по подоходному налогу в пределах пятитысячекратного размера установленной законом
минимальной оплаты труда, учитываемого за трехлетний период. При
налогообложении доходов физических лиц из облагаемого дохода исключаются
расходы, связанные с покупкой квартиры согласно договору купли-продажи, в том
числе с условием рассрочки платежа.
Поэтому гражданин-арендатор при
заключении договора аренды имущества за плату во временное пользование с правом
выкупа не может воспользоваться льготным налогообложением, поскольку еще не является
покупателем. Такая льгота может быть предоставлена при оформлении квартиры в
собственность.
Исходя из обстоятельств, изложенных в
Вашем письме, данная льгота может быть предоставлена Вашему сотруднику только
после оформления соответствующего договора на приобретение этой квартиры.
В случае, если рыночная стоимость
квартиры превышает сумму материальных затрат физического лица, приобретающего
квартиру, то сумму разницы между рыночной стоимостью на дату оформления
договора купли-продажи и суммой фактических затрат следует облагать подоходным
налогом.
Пунктом 4 ст.40
части первой Налогового кодекса Российской Федерации определено, что рыночной
ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии
спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных)
товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При этом рынком товаров признается сфера обращения этих товаров,
определяемая исходя из возможности покупателя реально и без значительных
дополнительных затрат приобрести товар на ближайшей по отношению к покупателю
территории Российской Федерации.
Поэтому при установлении для целей
налогообложения рыночной цены на квартиру Ваша организация может
воспользоваться услугами независимой оценочной компании, действующей на
основании Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации".
08.02.99 Заместитель руководителя
Департамента налоговой политики
А.И.КОСОЛАПОВ