Проблемная ситуация: В 2007 - 2008 гг. для
осуществления жилищного строительства строительная организация приобрела
земельные участки, права собственности на которые были
зарегистрированы как до 1 января 2008 г., так и после этой даты. На момент
регистрации права собственности земельные участки не были предназначены для
жилищного строительства. В связи с этим в 2007, 2008 гг. производилось
изменение их целевого назначения для осуществления жилищного строительства. С
какого момента организация вправе применять ставку земельного налога в размере
0,3%: с даты регистрации права собственности или с
даты изменения целевого назначения земельных участков? С какого момента в
отношении данных земельных участков применяется повышающий коэффициент 2? Какую
дату считать датой постройки объекта недвижимости?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 5 мая 2009 г. N 03-05-05-02/25
В Департаменте налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрено письмо о порядке исчисления земельного
налога организацией-застройщиком и сообщается следующее.
В соответствии со ст. 388 гл. 31
"Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации (далее -
Кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и
физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве
постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого
владения. При этом налогоплательщиками земельного налога не признаются
организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них
на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору
аренды.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского
кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с
ней.
Таким образом, основанием для взимания
земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.
В силу ст. 391 Кодекса налоговая база по
земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его
кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым
периодом.
Согласно п. 14 ст. 396 Кодекса по
результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая
стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года
подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом
уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти, не позднее 1 марта этого года.
Исходя из данных
норм Кодекса налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки
земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1
января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей
налогообложения изменяться в течение налогового периода (в том числе в
зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка),
если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки
земли вследствие исправления
технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на
указанную дату.
Таким образом, изменение вида
разрешенного использования земельного участка, влияющее на величину кадастровой
стоимости земельного участка и произошедшее в течение налогового периода,
учитывается при определении налоговой базы, которая будет применяться для
исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.
На основании п. 15 ст. 396 Кодекса в
отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) в собственность
организации на условиях осуществления на нем жилищного строительства, за
исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы
земельного налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего
срока строительства начиная с даты государственной
регистрации прав на данный земельный участок вплоть до государственной
регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Следовательно, предусмотренная п. 1 ст.
394 Кодекса ставка земельного налога в размере 0,3 процента и повышающие
коэффициенты, установленные п. 15 ст. 396 Кодекса, в отношении земельных
участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, могут
применяться лишь со следующего налогового периода.
В соответствии со
ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого
строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть
единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан
передать объекты долевого
строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции
многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с
выходом на территорию общего пользования.
При этом обязательства застройщика
считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального
закона N 214-ФЗ).
Учитывая, что право
собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
подлежит государственной регистрации на основании документов, подтверждающих
факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), и
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства, полагаем, что обязанность организации-застройщика по применению
повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 Кодекса, прекращается с
момента исполнения этой организацией обязательств перед всеми участниками долевого строительства в порядке,
установленном ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
05.05.2009