Вопрос:
Организация-застройщик осуществляет свою деятельность в рамках Федерального
закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты".
Работы по строительству объектов ведутся
с привлечением подрядных организаций.
Средства на строительство привлекаются по
договорам долевого участия, заключенным с физическими лицами.
В процессе ведения бухгалтерского учета
организация исходит из следующих норм и правил, вытекающих из действующего
законодательства РФ:
- объектом строительства признается
многоквартирный дом в целом;
- средства, полученные от дольщиков,
учитываются на счете 86 и НДС не облагаются;
- учет инвестиций ведется по фактическим
расходам по каждому объекту, каким является многоквартирный дом;
- средства, полученные от дольщиков, не
учитываются в составе доходов организации при определении налоговой базы по
налогу на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
- ведется раздельный учет доходов и расходов
в рамках целевого финансирования объектов долевого строительства;
- привлекаемые денежные средства по
договорам долевого участия используются застройщиком исключительно для
строительства объектов долевого участия - многоквартирных жилых домов;
- учет материалов, используемых для
строительства, ведется на счете 08; входящий НДС к возмещению не предъявляется;
- согласно учетной политике, действующей
в организации, финансовый результат определяется по каждому объекту долевого
строительства.
В связи с упорядочиванием системы ведения
бухгалтерского и налогового учета в организации и неоднозначностью правовых
подходов к решению вопросов по вышеназванным позициям правомерно ли применение
организацией вышеназванных принципов, норм и правил?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/75
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 4
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -
Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона
(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
Пункт 2 ст. 2
Закона N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое
помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с пп.
14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к
средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при
определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится
в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах
организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
При этом указанным пунктом установлено,
что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны
вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках
целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика,
получившего средства целевого финансирования, указанные средства
рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Расходы, произведенные в рамках целевого
финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на
прибыль организаций не учитываются.
Учитывая изложенное,
расходы, осуществленные за счет средств дольщиков в рамках целевого
финансирования в соответствии с условиями договора участия в долевом
строительстве, для целей налогообложения прибыли организаций в состав расходов
не включаются.
Согласно п. 5 ст. 270 Кодекса в целях
налогообложения прибыли у застройщика не учитываются расходы по приобретению и
(или) созданию амортизируемого имущества.
Таким образом, затраты, связанные со
строительством жилого дома, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на
его счетах средств дольщиков.
Передача объекта
долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости (п. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), и с этого момента обязательства
застройщика считаются исполненными (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
По окончании строительства застройщик на
дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства определяет
финансовый результат (прибыль) от строительства.
Одновременно сообщаем, что согласно п.
11.4 Регламента Минфина России от 23.03.2005 N 45н обращения организаций и
индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в
Департаменте не рассматриваются.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
07.02.2011