| PismoChinovnika.Ru | Контакты |
 


 

Вопрос: О возможности расположения на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов.

 

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 10 декабря 2010 г. N Д23-5067

 

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо ЗАО по вопросу о возможности расположения на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов и в пределах компетенции сообщает.

Исходя из содержания письма ЗАО осуществляет строительство многоквартирных домов на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена. ЗАО планирует сдать три многоквартирных дома в эксплуатацию и сформировать под ними земельный участок таким образом, чтобы многоквартирные дома были расположены на одном земельном участке и чтобы это повлекло возникновение права общей долевой собственности на данный земельный участок собственников квартир одновременно в трех многоквартирных домах.

В настоящее время понятие "формирование земельного участка" законодательством не предусмотрено. Вместе с тем пп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Перечень работ по формированию земельных участков включает выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

В связи с тем что в письме ЗАО речь идет о земельном участке, на котором уже расположены многоквартирные жилые дома, под понятием "формирование земельных участков" следует понимать выполнение кадастровых работ.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок, на котором расположены три многоквартирных жилых дома, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. Это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом. Вместе с тем это право, а не обязанность владельцев помещения как собственников земельного участка, поскольку совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами.

Следует отметить, что Федеральным законом от 05.12.2005 N 153-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исключено понятие "кондоминиум". Внесение указанных изменений обусловлено введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса, в положениях которого понятие "кондоминиум" (как единый комплекс недвижимого имущества) в настоящее время не используется, а также признанием Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратившим силу с 01.03.2005. Данные изменения являются по сути редакционными, направленными на приведение норм данного Закона в соответствие с Жилищным кодексом.

Вместе с тем из письма следует, что в настоящее время многоквартирные дома расположены на нескольких земельных участках, которые планируется сформировать в один земельный участок.

Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Границы территориальных зон устанавливаются в картах градостроительного зонирования правил землепользования и застройки. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку (ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса).

Установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, осуществляется в документации по планировке территории - проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительный план земельных участков (ч. 1, 5 ст. 41 Градостроительного кодекса).

На основании ст. 38 Градостроительного кодекса размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Вместе с тем обращаем внимание на то, что земельные участки под многоквартирными домами находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах. Объединение данных земельных участков возможно на основании соглашения между их сособственниками (ст. ст. 11.2, 11.6 Земельного кодекса), что, по мнению Департамента недвижимости, нереализуемо в связи с большим количеством сособственников общей долевой собственности на указанные земельные участки.

 

Заместитель директора

Департамента недвижимости

М.В.БОЧАРОВ

10.12.2010

 

 






Яндекс цитирования


Интернет портал официальных письменных разъяснений от органов государственной власти РФ.
Настоящий проект создан специально для разъяснения и правильного понимания Российского законодательства всеми гражданами РФ.
Проект призван помочь Вам в борьбе с существующей бюрократией.
Если администрация предприятия (работодатель, поставщик услуг, продукции) или чиновники местного значения попирают Ваши законные права, то самое правильное и выгодное для Вас решение - найти на данном сайте письмо с официальным разъяснением по аналогичной проблеме и предъявить его Вашим "обидчикам" с целью восстановления справедливости и повышения их юридической грамотности. Материалы сайта помогут также составить Вам грамотное обращение (жалобу, требование, заявление) с указанием мнения (ссылки на официальное письмо) вышестоящего органа государственной власти.

Внимание! В соответствии с Гражданским кодексом РФ не являются объектами авторских прав официальные документы государственных органов и органов местного самоуправления муниципальных образований, в том числе законы, другие нормативные акты, судебные решения, иные материалы законодательного, административного и судебного характера, официальные документы международных организаций, а также их официальные переводы. Все документы (письма) данного ресурса исходят от государственных органов и имеют официальный характер, поэтому все они не считаются объектами авторского права на территории России. В связи с этим Вы можете использовать любые материалы данного сайта без каких-либо ограничений и по своему усмотрению.

© www.PismoChinovnika.Ru, 2011 - 2018