Вопрос: О
государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный
участок, расположенный под многоквартирным домом.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 декабря 2010 г. N Д23-5336
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу государственной
регистрации права собственности на земельный участок, занятый многоквартирным
домом, и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению и
толкованию законодательства.
Вместе с тем по поставленному в обращении
вопросу полагаем возможным отметить следующее.
Исходя из обращения земельный участок
занят жилым домом, состоящим из двух квартир.
Учитывая, что согласно п. 6 Положения о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации
от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более
квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий
к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, двухквартирный
дом является многоквартирным.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том
числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном
земельном участке.
Следует также учитывать, что
собственниками помещений могут являться как граждане, так и иные лица, в том
числе муниципальные образования.
В соответствии с положениями ст. 16
Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный
участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до
введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который
сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, также бесплатно
переходит в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета.
Таким образом, поскольку право общей
долевой собственности на земельные участки, расположенные под многоквартирными
домами, возникает у собственников помещений многоквартирного дома в силу
закона, государственная регистрация прав в данном случае носит
правоподтверждающий, а не правообразующий характер и осуществляется в
заявительном порядке.
Дополнительно отмечаем, что
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П
"По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16
Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации,
пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации
в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова"
(далее - Постановление КС РФ) ч. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ в той мере, в какой
она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не
уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме,
обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с
заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции Российской
Федерации.
При этом согласно Постановлению КС РФ до
внесения в федеральное законодательство соответствующих изменений собственники
помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не
сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о
формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для
осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного
участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Полагаем необходимым отметить, что
действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела (выдела)
земельного участка, занятого многоквартирным домом, а также совершения иных
действий, влекущих за собой передачу доли в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме отдельно от права собственности на
вышеназванное помещение.
Врио заместителя директора
Департамента недвижимости
В.А.СПИРЕНКОВ
24.12.2010