Вопрос: О праве
арендатора, победившего в аукционе по продаже права на заключение договора
аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, и
субарендатора осуществлять строительство на предоставленном им земельном
участке, а также о бесплатном предоставлении гражданам и юридическим лицам
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 июня 2011 г. N ОГ-Д23-112
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о продаже на торгах
права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального
жилищного строительства и сообщает.
Согласно ст. 38 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) приобретение земельного участка
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или
права на заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на
торгах (конкурсах, аукционах).
Аукцион по продаже земельного участка из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо
права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального
и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного
участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены
разрешенное использование такого земельного участка, а также технические
условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата
за подключение (ст. 38.1 Земельного кодекса).
В качестве организатора аукциона
выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды
такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним
специализированная организация.
Продавец земельного участка определяет
начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия
договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная
цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в
соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности.
Организатор аукциона устанавливает время,
место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в
аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной
цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона"
устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены
предмета аукциона.
Аукцион признается несостоявшимся в
случае, если:
1) в аукционе участвовали менее двух
участников;
2) после троекратного объявления
начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем
намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
По завершении торгов победитель аукциона
(собственник или арендатор земельного участка) по своему усмотрению вправе
перепродавать либо сдавать в субаренду земельный участок для целей в
соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного
участка.
Так, согласно п. 6 ст. 22 Земельного
кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых
экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать
арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На
субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков,
предусмотренные Земельным кодексом, с учетом положений пп. 2 п. 1 ст. 40
Земельного кодекса, а также положений ст. 41 Земельного кодекса, определяющей,
что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением
обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков,
установленные ст. 40 Земельного кодекса.
В связи с изложенным следует вывод, что
арендатор земли, так же как и субарендатор, вправе осуществлять строительство
на предоставленном ему земельном участке.
Вместе с тем субарендатор имеет право
осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке либо
ходатайствовать об изменении вида разрешенного использования участка только при
согласии собственника земельного участка.
Дополнительно сообщаем, что использование
земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его
принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием
или неиспользование земельного участка, предназначенного для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в
указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, влечет
наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до
одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей;
на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (ст. 8.8
Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
Также согласно ст. 284 Гражданского
кодекса Российской Федерации неиспользование земельного участка, предоставленного
для целей сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного
строительства, в течение трех лет (если более длительный срок не установлен
законом) влечет за собой изъятие у собственника такого земельного участка. В
этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также
время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому
назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих
такое использование.
В настоящее время Правительством
Российской Федерации подготовлены поправки к проекту федерального закона N
432575-4 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Проект поправок направлен на оптимизацию
процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства, в
том числе установление запрета на предоставление земельных участков без
аукционов, за исключением установленных законом случаев; установление
возможности в случае предоставления земельных участков для комплексного
развития или в соответствии с договором о развитии застроенной территории
строительства на них любых объектов капитального строительства, не
противоречащих градостроительным документам; возложение на органы
государственной власти, органы местного самоуправления обязанности по
размещению информации о предоставляемых земельных участках в сети Интернет.
Предоставление находящегося в
государственной или муниципальной собственности земельного участка гражданам
или юридическим лицам в собственность бесплатно осуществляется на основании
решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, в
частности:
- для строительства жилого дома
(индивидуального жилого дома, жилого дома, предназначенного для проживания двух
семей, жилого дома на приусадебном участке личного подсобного хозяйства,
дачного дома) гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, в том
числе усыновленных (удочеренных) и проживающих в составе семьи данного
гражданина, при наличии условий, установленных Правительством Российской
Федерации, за исключением случаев предоставления таких земельных участков в
городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге.
На основании решения органа государственной
власти или органа местного самоуправления земельные участки также могут быть
предоставлены гражданам в безвозмездное срочное пользование:
- по перечню профессий, утвержденному
субъектом Российской Федерации, если на данном земельном участке находится
служебное жилое помещение, предоставленное данному гражданину;
- гражданам, переехавшим на постоянное
место жительство в сельскую местность в муниципальные образования, определенные
законом субъекта Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства
и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
20.06.2011