Вопрос: О
правомерности установления вида разрешенного использования "для ведения
садоводства" для земельных участков, входящих в состав имущества общего
пользования садоводческого некоммерческого товарищества; об отнесении жилых
домов блокированной застройки к многоквартирным домам, а также о порядке
приватизации земельных участков собственниками жилых домов блокированной
застройки, расположенных на данных земельных участках.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 октября 2011 г. N Д23-4462
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу об определении вида
разрешенного использования земельных участков, входящих в состав имущества
общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества, и в пределах
своей компетенции сообщает следующее.
1. В отношении определения вида
разрешенного использования земельных участков, входящих в состав имущества
общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества
Граждане в целях реализации своих прав на
получение садовых земельных участков, владение, пользование и распоряжение
данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей,
связанных с реализацией таких прав, могут создавать садоводческие
некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие
партнерства.
Садовым земельным участком признается
земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для
выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных
культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения
без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)
(ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях", далее - Закон о
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях).
По информации, изложенной в обращении,
для земельных участков, предоставленных садоводческому некоммерческому
товариществу, не определена категория земель.
Согласно ст. 1 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов
земельного законодательства является деление земель на категории исходя из
целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием
территорий и требованиями законодательства.
Землями сельскохозяйственного назначения
признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные
для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, которые,
в частности, могут быть использованы гражданами, в том числе ведущими
садоводство (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса).
Землями населенных пунктов признаются
земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных
пунктов. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в
населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними
насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного
назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства
до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными
планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст.
85 Земельного кодекса).
Следовательно, вид разрешенного
использования земельного участка "для ведения садоводства"
предусмотрен как категорией земель сельскохозяйственного назначения, так и
категорией земель населенных пунктов. В случае если земельные участки находятся
за границами населенного пункта и предоставлены для нужд и целей сельского
хозяйства, допустимо отнесение таких земельных участков к категории земель
сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем необходимо отметить, что вид
разрешенного использования земельного участка, предоставленного в пользование
садоводческому некоммерческому объединению граждан, является общим для всех
земельных участков, образованных из него после раздела в соответствии с
проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения
либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном
некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка
могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных
для ведения гражданином садоводства либо относящихся к имуществу общего
пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен,
сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (п. 4 ст. 11.4
Земельного кодекса).
Для каждого образованного земельного
участка согласно документам организации и застройки территории и на основании
решения общего собрания садоводческого некоммерческого объединения
устанавливается свой субъект права: для индивидуальных земельных участков -
граждане, для участков, входящих в состав имущества общего пользования,
согласно п. 4 ст. 14 Закона о садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях юридическое лицо - садоводческое некоммерческое
товарищество.
Учитывая изложенное, полагаем, что
установление вида разрешенного использования "для ведения
садоводства" для земельных участков, входящих в состав имущества общего
пользования садоводческого некоммерческого товарищества, является правомерным и
не противоречит действующему законодательству.
2. В отношении приватизации земельных
участков собственниками жилых домов блокированной застройки
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 49
Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной
застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три,
состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый
из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие
стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на
отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Необходимо отметить, что одним из существенных признаков жилых домов
блокированной застройки является наличие выхода для каждого из блоков на
территорию общего пользования.
Понятие многоквартирного дома Жилищным
кодексом Российской Федерации не определено. При этом признаки многоквартирного
дома содержатся в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Постановление). Постановление
в целом регулирует вопросы признания многоквартирного дома аварийным,
одновременно устанавливая признаки многоквартирного дома как такового, а именно
что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому,
либо в помещения общего пользования в таком доме.
В связи с изложенным, по мнению
Департамента, указанные в обращении жилые дома блокированной застройки
относятся к многоквартирным домам, несмотря на то что принципиальным отличием
жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность
выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие
помещений общего пользования многоквартирного дома.
Приватизация земельных участков под
жилыми домами блокированной застройки осуществляется в том же порядке и на тех
же условиях, как и приватизация многоквартирных жилых домов в соответствии с
жилищным законодательством.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
25.10.2011