Вопрос: Об
установлении частного сервитута на земельные участки, находящиеся в федеральной
собственности; об учете прав землепользователя, землевладельца, арендатора
земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в отношении
которого планируется установить частный сервитут.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 апреля 2009 г. N Д23-1175
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по
вопросам, связанным с установлением частного сервитута на земельные участки,
находящиеся в федеральной собственности, и сообщает.
В соответствии с п. 1 ст. 274
Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества
(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника
соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого
земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного
пользования соседним участком (сервитута).
Согласно п. 3 указанной статьи сервитут
устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и
собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном
для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут может быть установлен
также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве
пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного)
пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Таким образом, сервитут может быть
установлен в интересах и по требованию как собственника недвижимого имущества
(земельного участка, другой недвижимости), так и лица, которому участок
предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного
(бессрочного) пользования (вне зависимости от того, в чьей собственности
находится такой участок).
При этом соглашение об обременении
земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его
собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи,
землевладельцы, арендаторы и т.п.) таким правом не наделены. В отношении
земельных участков, находящихся в федеральной собственности, полномочия
собственника осуществляет Росимущество (п. 1
Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432).
В случае заключения такого соглашения Росимущество вправе, если иное не предусмотрено законом,
требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, соразмерную плату за
пользование участком, которая в указанном случае будет поступать в федеральный
бюджет.
Поскольку частный сервитут
устанавливается соглашением, порядок и условия установления и осуществления
такого сервитута (размер и периодичность платежей, порядок оформления и т.п.)
должны быть определены таким соглашением.
Департамент поддерживает мнение о том,
что соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:
- сведения о сторонах соглашения;
- сведения об обременяемом земельном
участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);
- цели и задачи установления сервитута;
- пределы действия (местоположение)
сервитута на земельном участке;
- размер платы за сервитут и порядок ее
внесения;
- иные права и обязанности сторон.
Кроме того, по мнению Департамента, в
указанных соглашениях следует предусматривать возложение обязанности по
оформлению сервитута (проведение кадастровых работ, внесение изменений в
государственный кадастр недвижимости, государственная регистрация сервитута) на
сторону соглашения, в пользу которой устанавливается сервитут.
По вопросу учета прав землепользователя,
землевладельца, арендатора земельного участка, находящегося в федеральной
собственности, необходимо отметить следующее.
Департамент полагает нецелесообразным
заключение трехстороннего соглашения об установлении частного сервитута, где в
качестве третьей стороны выступает землепользователь, землевладелец, арендатор
земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 450, 452 ГК РФ
изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон и совершается в
той же форме, что и договор, если законом или договором не установлено иное.
Таким образом, во всех случаях внесения
изменений в соглашение о сервитуте будет требоваться согласие всех сторон
соглашения, в том числе землепользователя, землевладельца, арендатора
земельного участка. Такой подход вряд ли можно считать оправданным, принимая во
внимание, что землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельного участка
могут поменяться, в то время как согласие на внесение изменений требуется
именно того лица, которое выступало стороной соглашения.
По мнению Департамента, одним из
возможных вариантов учета прав землепользователя, землевладельца, арендатора
земельного участка является уведомление указанных лиц о планируемом
установлении сервитута и получение от них предварительного согласия на
установление сервитута (с возможным указанием в том
числе на отсутствие финансовых и иных претензий по дальнейшему использованию
земельного участка).
Необходимо отметить, что в случае
установления частного сервитута арендатор земельного участка вправе требовать
соответственного уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса
Российской Федерации) либо расторжения договора в одностороннем порядке (п. 1 ст.
451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
27.04.2009