Проблемная ситуация: ОАО в 1993 г. как инвестор и
заказчик начало строительство жилого многоквартирного дома. Из-за нехватки
собственных денежных средств для финансирования
строительства дома были вовлечены физические лица - работники ОАО. С каждым
физическим лицом - соинвестором был заключен договор
долевого участия в строительстве, суть которого в том, что на протяжении
нескольких лет физическое лицо осуществляет финансирование строительства,
взамен получая право собственности на долю в квартире от 25 до 40%. Собственником
оставшейся доли в квартире является ОАО.
При строительстве дома НДС, находящийся в
составе цены стройматериалов и услуг подрядчика, отдельно не выделялся и не
фиксировался на отдельном счете, т.к. налоговое законодательство того периода
этого не требовало и не предусматривало возмещения НДС из бюджета.
В 2002 - 2005 гг. ОАО продает свои доли
квартир в построенном доме физическим лицам - своим сотрудникам по договорам
купли-продажи. Является ли данная операция реализацией и подлежит ли обложению
НДС?
ОАО продает квартиры физическим лицам с
условием оплаты в рассрочку на несколько лет. Можно ли считать данную рассрочку
коммерческим кредитом? Получает ли покупатель доход в виде экономии на
процентах?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 июня 2005 г. N 03-04-11/138
В связи с письмом по вопросам
налогообложения налогом на добавленную стоимость и налогом на доходы физических
лиц при реализации долей в квартирах сотрудникам организации Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Согласно пп. 1
п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) операции
по реализации товаров, в том числе квартир, признаются объектом налогообложения
налогом на добавленную стоимость.
На основании п. 1 ст. 168 Кодекса при
реализации товаров налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров
обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров соответствующую сумму налога
на добавленную стоимость.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 167
Кодекса в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но
происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права
собственности в целях гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса
приравнивается к его реализации.
Федеральным законом
от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части
второй Налогового кодекса Российской Федерации" в п. 3 ст. 149 Кодекса
внесены изменения, в соответствии с которыми с 1 января 2005 г. не подлежат
налогообложению налогом на добавленную стоимость операции по реализации жилых
домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Учитывая изложенное, в случае если
передача права собственности на доли в квартирах сотрудникам организации,
оформленная в установленном порядке, произошла до 1 января 2005 г., то
независимо от даты их оплаты сотрудниками реализация долей в квартирах
сотрудникам организации подлежит налогообложению налогом на добавленную
стоимость. При этом в ситуациях, изложенных в письме,
налоговую базу следует определить в порядке, установленном п. 1 ст. 154
Кодекса, как стоимость этих долей, соответствующую стоимости площади
реализуемых долей в квартирах, исчисленную из цен, определяемых в соответствии
со ст. 40 Кодекса, и уплатить в бюджет сумму налога на добавленную стоимость,
исчисленную с полной цены продажи доли в квартирах.
Если передача права собственности на доли
в квартирах сотрудникам организации, оформленная в установленном порядке,
произошла после 1 января 2005 г., то независимо от даты их оплаты сотрудниками
на основании вышеназванного Закона реализация долей в квартирах сотрудникам
организации освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Что касается налога
на доходы физических лиц при реализации долей в квартирах сотрудникам
организации в рассрочку, то предусмотренной пп. 1 п.
1 ст. 212 Кодекса материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за
пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от
организаций, не возникает, если продажа указанных долей в рассрочку оформляется
договором купли-продажи.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
28.06.2005