Проблемная ситуация: О порядке
определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме в целях исчисления земельного налога; о порядке исчисления
налога на имущество организаций в отношении объектов приватизированного
жилищного фонда; о применении повышающих коэффициентов при исчислении
земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных юридическими
лицами для индивидуального жилищного строительства.
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 декабря 2006 г. N 03-06-02-02/154
Министерство финансов Российской
Федерации рассмотрело письмо и по поставленным в нем вопросам сообщает
следующее.
1. В соответствии с п.
1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс)
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном
земельном участке.
Согласно ст. 15
Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади
принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если
принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания
собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не
установлено иное.
В этой связи в
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от
18.02.1998 N 219, внесены изменения, согласно которым при регистрации права
общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав
общего имущества в многоквартирном доме, в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -
Реестр) указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них,
принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно
сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если
помещение в многоквартирном доме принадлежит нескольким лицам на праве общей
долевой собственности, то в Реестре указывается размер доли в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме,
пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер
доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном
доме, то в Реестр вносятся сведения о помещении, принадлежащем участнику общей
долевой собственности, и указывается, что доля в праве общей долевой
собственности на общее имущество в доме пропорциональна размеру общей площади
этого помещения.
Таким образом, если в Реестре отсутствуют
сведения о доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, принадлежащей собственнику помещения, то эта доля должна
определяться пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего
участнику общей долевой собственности.
Рассмотрим на примере порядок определения
доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а
также порядок исчисления земельного налога, подлежащего уплате собственником
помещения в этом доме.
Так, в многоквартирном доме находятся 10
двухкомнатных квартир площадью 55 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир,
каждая площадью 80 кв. м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже
данного дома располагается магазин площадью 150 кв. м, принадлежащий ООО.
Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна
1 500 000 руб., а налоговая ставка, установленная представительным органом
муниципального образования в отношении данного земельного участка, составляет
0,3 процента от его кадастровой стоимости.
Для определения доли в праве общей
собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому
собственнику указанных выше помещений, определяем общую площадь этих помещений.
Площадь магазина + площадь всех
двухкомнатных квартир + площадь трехкомнатных квартир = 150 кв. м + (55 кв. м х
10) + (80 кв. м х 10) = 1500 кв. м.
Доля в праве общей долевой собственности
на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному
от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и
общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем
случае равняется 1500 кв. м.
Таким образом,
согласно поставленным условиям доля в праве общей долевой собственности на
общее имущество составит соответственно:
для ООО - 150 кв. м :
1500 кв. м = 0,1;
для собственника двухкомнатной квартиры -
55 кв. м : 1500 кв. м = 0,04;
для собственника трехкомнатной квартиры -
80 кв. м : 1500 кв. м = 0,05.
Чтобы определить сумму земельного налога,
которую должны уплатить налогоплательщики (собственники магазина,
приватизированных квартир), необходимо определить налоговую базу для каждого из
них.
Согласно п. 1 ст. 392 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговая база в отношении земельных
участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого
из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка,
пропорционально его доле в общей долевой собственности.
С учетом долей в праве на общее
имущество, рассчитанных в нашем примере, налоговая база будет равняться:
для ООО - 1 500 000 руб. х 0,1 = 150 000
руб.;
для собственника двухкомнатной квартиры -
1 500 000 руб. х 0,04 = 60 000 руб.;
для собственника трехкомнатной квартиры -
1 500 000 руб. х 0,05 = 75 000 руб.
Сумма земельного налога, которую должен
уплатить налогоплательщик, будет равняться произведению определенной для
налогоплательщика налоговой базы и налоговой ставки, установленной
представительным органом муниципального образования.
Так, для ООО она составит (150 000 руб. х
0,3) : 100 = 450 руб.
Для собственника двухкомнатной квартиры
сумма земельного налога будет равняться (60 000 х 0,3) :
100 = 180 руб., а для собственника трехкомнатной квартиры она будет равняться
(75 000 руб. х 0,3) : 100 = 225 руб.
Порядок определения
доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных
домах, под которыми находятся гаражи (индивидуальные или кооперативные),
составляющие неотъемлемую часть этого дома, то есть имеющие тот же адрес, что и
многоквартирный дом, и связаны с ним одним фундаментом, а также порядок
исчисления суммы земельного налога в отношении земельного участка, занятого
этим многоквартирным домом, аналогичны порядку, приведенному в рассмотренном выше примере.
При этом в
отношении кооперативного гаража доля в праве общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме должна
определяться отдельно для кооператива-организации и собственников боксов гаража
в зависимости от принадлежащей им площади гаража.
2. В соответствии со
ст. 374 гл. 30 "Налог на имущество организаций" Кодекса объектом
налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое
имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование,
распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную
деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в
соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Согласно ст. 1 Закона Российской
Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" под приватизацией жилых помещений понимается
бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации
на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации,
забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых
помещений (утрачивает силу с 1 марта 2010 г.).
Передача жилых
помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками
указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного
самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными
предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного
ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными
предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6
Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1).
При организации
бухгалтерского учета объектов приватизированного жилого фонда следует исходить
из порядка, предусмотренного Письмом Министерства финансов Российской Федерации
от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций
в жилищно-коммунальном хозяйстве", в соответствии с которым
организация-продавец списывает с баланса стоимость проданной квартиры с
одновременным отражением ее стоимости на забалансовом
счете.
Учитывая нормы ст.
37 Жилищного кодекса, в частности, о том, что доля в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме
следует судьбе права собственности на указанное помещение, в целях
бухгалтерского учета на забалансовом (балансовом) счете
приватизированных (неприватизированных) квартир и общего имущества,
приходящегося на эти квартиры, их остаточная стоимость может быть определена
расчетным путем на основании
балансовой (остаточной) стоимости жилого дома и доли площади приватизированного
(неприватизированного) жилого фонда (включая жилые и нежилые помещения,
приходящиеся на приватизированные (неприватизированные) квартиры) в общей
площади жилого дома (жилые и нежилые помещения).
Бюджетный учет приватизированных квартир
и доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственников этих помещений осуществляется в бюджетных учреждениях в
аналогичном порядке.
3. По вопросу о применении повышающих
коэффициентов при исчислении земельного налога (авансовых платежей по налогу),
определенных п. п. 15 и 16 ст. 396 Кодекса, отмечаем, что в отношении земельных
участков, приобретенных в собственность юридическими лицами для индивидуального
жилищного строительства, применение данных коэффициентов не предусмотрено.
Заместитель Министра финансов
Российской Федерации
С.Д.ШАТАЛОВ
26.12.2006