Проблемная ситуация: О порядке исчисления земельного
налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в
которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.),
принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам.
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 мая 2007 г. N 03-05-05-02/33
В связи с поступающими запросами по
вопросу исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых
многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины,
офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и
физическим лицам, Минфин России в дополнение к Письму от 26.12.2006 N
03-06-02-02/154 разъясняет следующее.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее - Налоговый кодекс) ставка земельного налога в отношении земельных
участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры
жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный
участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам
инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать
0,3 процента кадастровой стоимости
земельного участка.
Жилищный кодекс Российской Федерации
(далее - Жилищный кодекс) различает понятия жилого помещения, нежилого
помещения и общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного
кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства).
Согласно п. 6
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N
47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому,
либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества
собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством.
Таким образом, магазины, офисы, гаражи и
другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в
многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.
В соответствии с Федеральным законом от
29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который
сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому если земельный участок, на
котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен
кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов,
гаражей, и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот
земельный участок.
Учитывая
изложенное, при установлении представительными органами муниципальных
образований (законодательными (представительными) органами государственной
власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) налоговых
ставок по земельным участкам, занятым объектами жилищного фонда, торговли,
сферы обслуживания, гаражами и т.д., в отношении доли в праве на земельный
участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая
ставка, установленная на основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса, не применяется.
Рассмотрим расчет земельного налога на
следующем примере.
В многоквартирном доме находятся 10
двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир,
каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен
магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО "Изумруд". В доме также
располагается подземный кооперативный гараж общей площадью 600 кв. м, в котором
находятся 20 боксов площадью 20 кв. м каждый, принадлежащие
физическим лицам. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором
расположен этот дом, равна 2 000 000 руб. Представительным органом
муниципального образования установлены налоговые ставки. Для земельных
участков, занятых жилищным фондом, ставка равняется 0,1 процента, для земельных
участков, используемых для торговли, ставка равняется 1 проценту, а для
земельных участков, занятых гаражами и автостоянками, - 0,5 процента
кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно алгоритму, приведенному в Письме
Минфина России от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154, определяем долю в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину
налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.
Вначале определяем общую площадь
помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков, которая
равняется:
площадь всех двухкомнатных квартир +
площадь все трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь кооперативного
гаража = 200 кв. м + (60 кв. м x 10) + (100 кв. м x 10) + 600 кв. м = 2400 кв.
м.
С учетом определенной общей площади всех
помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Для ООО "Изумруд" она составит
200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, для собственника
двухкомнатной квартиры 60 кв. м : 2400 кв. м = 0,03, для собственника
трехкомнатной квартиры 100 кв. м : 2400 кв. м = 0,04, для гаражного кооператива
200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, а для владельца гаражного бокса 20 кв. м : 2400
кв. м = 0,01.
Налоговая база для исчисления земельного
налога будет равняться:
для ООО "Изумруд" 2 000 000
руб. x 0,08 = 160 000 руб.;
для собственника двухкомнатной квартиры 2
000 000 руб. x 0,03 = 60 000 руб.;
для собственника трехкомнатной квартиры 2
000 000 руб. x 0,04 = 80 000 руб.;
для гаражного кооператива 2 000 000 руб.
x 0,08 = 160 000 руб.;
для владельца гаражного бокса 2 000 000
руб. x 0,01 = 20 000 руб.
Сумма земельного налога, подлежащая
уплате в бюджет, с учетом налоговых ставок, установленных представительным органом
муниципального образования, составит:
для ООО "Изумруд" (160 000 руб.
x 1,0) : 100 = 1600 руб.;
для собственника двухкомнатной квартиры
(60 000 руб. x 0,1) : 100 = 60 руб.;
для собственника трехкомнатной квартиры
(80 000 руб. x 0,1) : 100 = 80 руб.;
для гаражного кооператива (160 000 руб. x
0,5) : 100 = 800 руб.;
для владельца гаражного бокса (20 000
руб. x 0,5) : 100 = 100 руб.
Заместитель Министра финансов
Российской Федерации
С.Д.ШАТАЛОВ
17.05.2007