Проблемная ситуация: По договору о долевом участии ряд
физических лиц и два юридических лица инвестировали свои средства в
строительство дома.
Строительство завершено в 1998 г. По
завершении строительства выявилось, что одним дольщикам (вносившим средства
раньше других) квартиры достались дешевле затрат на их строительство; тем же
дольщикам, которые вносили платежи ближе к концу строительства, квартиры
достались дороже.
Каков порядок применения подоходного
налога в случае, если рыночная стоимость квартиры превышает сумму материальных
затрат физического лица, участвующего в долевом строительстве?
Каков порядок применения НДС при
получении денежных средств предприятием - заказчиком?
Каков порядок формирования выручки и
финансовых результатов у заказчика при передаче готовых квартир дольщикам?
Имел ли право заказчик в течение всего
срока строительства производить переоценку незавершенного строительства дома?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 ноября 1999 г. N 04-02-05/1
Департамент налоговой политики рассмотрел
письмо ОАО и по существу вопроса сообщает следующее.
Статьей 245 Гражданского кодекса
Российской Федерации определено, что, если доли участников долевой
собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены
соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой
собственности может быть установлен порядок определения
и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и
приращение общего имущества.
Статьей 247 Гражданского кодекса
Российской Федерации установлено, что владение и пользование имуществом,
находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее
участников, а при недостижении согласия - в порядке,
устанавливаемом судом.
В соответствии с Законом Российской
Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (с изменениями и
дополнениями) в случае, если рыночная стоимость квартиры превышает сумму
материальных затрат физического лица, участвующего в долевом строительстве, то
сумма разницы между рыночной стоимостью квартиры и суммой фактических затрат
должна облагаться подоходным налогом.
Согласно
действующему порядку применения налога на добавленную стоимость денежные
средства, полученные предприятием - заказчиком по договорам от предприятий -
дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство
объектов, в том числе жилых домов, налогом на добавленную стоимость не
облагаются при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого
дольщика на долевое участие в строительстве, не превышает фактических затрат по
строительству объекта (или его
части), переданного дольщику. Суммы превышения денежных средств, полученных от
предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на
строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству,
остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются налогом на добавленную
стоимость в общеустановленном порядке.
В соответствии со ст.2 Закона Российской
Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций" объектом
налогообложения является валовая прибыль (выручка) от реализации продукции
(работ, услуг), основных фондов, иного имущества и доходов от внереализационных
операций, уменьшенных на суммы расходов по этим операциям.
Однако, поскольку из письма акционерного
общества не ясны условия договора заказчика - застройщика с инвесторами на
строительство жилого дома ("под ключ", поэтапная сдача объекта или
иные условия), сделать однозначный вывод о порядке формирования выручки и
финансовых результатов у заказчика не представляется возможным.
После сдачи
инвесторам - дольщикам в установленном порядке готового жилого дома финансовый
результат у предприятия - заказчика как у застройщика по деятельности,
связанной со строительством жилья, определяется в виде разницы (с отражением по
счету 46 "Реализация продукции (работ, услуг)") между общей суммой
средств, полученных по договорам от инвесторов - дольщиков, и фактическими
затратами по строительству жилого дома согласно Приказу Минфина России от
20.12.1994 N 167 "Об утверждении Положения по
бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное
строительство".
Согласно постановлениям Правительства
Российской Федерации заказчик имел право в течение всего срока строительства
производить переоценку незавершенного строительства.
Вопрос о дооценке
незавершенного строительства должен быть обусловлен заключенным договором между
заказчиком и инвесторами.
Дать более конкретный ответ на
поставленные в письме ОАО вопросы невозможно без детального рассмотрения всех
заключенных договоров на строительство жилья.
04.11.1999 Руководитель Департамента
налоговой политики
А.И.ИВАНЕЕВ