Проблемная ситуация: Организация приобрела в
собственность объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном
участке. Некоторые из них были снесены через 11 месяцев после приобретения, в
отношении остальных в целях их дальнейшей перепродажи было получено разрешение
на реконструкцию. С момента приобретения указанные объекты не использовались в
экономической деятельности организации, не эксплуатировались ею и в аренду не
передавались. Газо- и теплоснабжение в них отсутствовало, электро- и
водоснабжение поддерживалось в объемах, необходимых для охраны объектов. Вправе
ли организация не учитывать данные объекты в качестве основных средств и,
следовательно, не уплачивать налог на имущество организаций?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 июня 2009 г. N 03-05-05-01/36
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о налогообложении объектов
недвижимости, права собственности на которые
зарегистрированы, приобретенных с целью сноса, строительства (реконструкции) и
продажи, и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов
Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской
Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве не рассматриваются обращения по
оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно
обращаем внимание, что согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской
Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций
признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное
во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление,
внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному
соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в
порядке, установленном для ведения
бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378 Кодекса.
В соответствии со ст. ст. 1 и 8
Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"
имущество, являющееся собственностью организации, является объектом
бухгалтерского учета этой организации.
Переход права собственности на
недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551
Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом переход права
собственности на недвижимость происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223
Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правила формирования в бухгалтерском
учете информации об основных средствах организации установлены Положением по
бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным
Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
Активы принимаются к бухгалтерскому учету
в качестве основных средств при одновременном
выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01:
а) объект предназначен для использования
в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для
управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования
в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев
или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает
последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации
экономические выгоды (доход) в будущем.
Кроме того,
согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета
финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина
России от 31.10.2000 N 94н, и Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных
инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) расходы застройщика,
связанные с возведением объектов строительства (реконструкцией), отражаются в
бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" (независимо от того,
осуществляется это строительство
подрядным или хозяйственным способом).
С кредита этого счета расходы списываются
в корреспонденции:
со счетом 01 "Основные
средства" - при принятии инвестором, застройщиком (заказчиком) объектов,
законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
со счетами 43 "Готовая
продукция", 90 "Продажи" - при принятии к учету (при продаже)
объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам
купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной
деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Поэтому предназначенные для продажи
объекты недвижимого имущества, приобретенные на праве собственности по
договорам купли-продажи в целях их последующего сноса, ведения строительства
(реконструкции) и продажи, учитываются в бухгалтерском учете в качестве товаров
(готовой продукции) и, следовательно, не признаются объектом налогообложения
налогом на имущество организаций.
В случае если приобретенное на правах
собственности указанное недвижимое имущество используется в экономической
деятельности организации, то данное имущество в соответствии с требованиями п.
4 ПБУ 6/01 учитывается в составе основных средств и, следовательно, подлежит
налогообложению.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
23.06.2009