Проблемная ситуация: Организация является
заказчиком-застройщиком при строительстве жилого дома. Реализация строительства
осуществляется путем привлечения участников по договорам долевого участия.
После ввода дома в эксплуатацию часть квартир, поступивших в собственность
организации, планируется реализовать путем заключения договоров купли-продажи.
Вправе ли организация для целей исчисления налога на прибыль создать резерв на
возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств
по указанным договорам, на срок 5 лет?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 сентября 2009 г. N 03-03-06/1/569
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях
налогообложения прибыли застройщиком расходов в виде резервного фонда на
возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств
по долевому строительству, и исходя из содержащейся в
письме информации сообщает следующее.
Согласно п. 1 ст. 267 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, осуществляющие
реализацию товаров (работ), вправе создавать резервы на предстоящие расходы по
гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию, и отчисления на формирование
таких резервов принимаются для целей налогообложения в порядке, предусмотренном
данной статьей.
Передача участнику долевого строительства
объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ), и,
следовательно, заказчик-застройщик не вправе создавать резервы на предстоящие расходы
по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 755
Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено
договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства
указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации
объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении
гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен
соглашением сторон.
Таким образом, затраты, связанные с
гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик,
даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству
объекта строительства заказчику-застройщику.
В соответствии п. 5 ст. 270 Кодекса при
определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по
приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы,
осуществляемые в случаях достройки, дооборудования, реконструкции,
модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.
По окончании строительства при реализации
части квартир, поступивших в его собственность, бывший заказчик-застройщик
может создавать резервы расходов на выполнение гарантийных обязательств перед
дольщиками только в той части, по которой у него реально могут возникнуть не
предъявляемые подрядчику затраты на их исполнение.
В таком случае бывший заказчик-застройщик
может создавать резервы на выполнение гарантийных обязательств, только если
срок предоставляемой им гарантии превышает гарантийный срок, установленный
договором строительного подряда, и только в части, относящейся к такому
превышению.
При этом необходимо учитывать, что
действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность
предоставления гарантий по строительным работам не возлагается.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
03.09.2009