Проблемная ситуация: Управляющая организация на
основании ст. 162 ЖК РФ осуществляет управление многоквартирными домами на
основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений в таких
домах.
В соответствии с п.
2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая
организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение
согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять
коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам.
В течение 2010 г. управляющая организация
планирует подписать с собственниками договор управления многоквартирными домами
в новой редакции, в соответствии с которым:
1. Целью договора является обеспечение
благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания
общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление услуг по управлению многоквартирным домом,
направленных на обеспечение сохранности общего имущества многоквартирного дома
и на предоставление установленного уровня качества жилищно-коммунальных услуг.
2. Управляющая организация обязана:
- управлять многоквартирными домами в
соответствии с условиями договора и в соответствии с действующим
законодательством РФ;
- оказывать услуги, выполнять работы по
содержанию и ремонту многоквартирных домов с надлежащим качеством;
- предоставлять коммунальные услуги
собственникам жилых помещений и пользующимся этими помещениями лицам;
- производить начисления и сбор платежей
за содержание и ремонт жилого помещения, за
коммунальные услуги;
- вести финансово-лицевые счета
собственников;
- представлять и отстаивать интересы
собственников перед ресурсоснабжающими организациями.
3. В соответствии с договором управления
в новой редакции цена договора определяется как сумма платы, вносимой
собственниками за содержание общего имущества домов, прилегающих к ним
территорий, текущий ремонт многоквартирных домов, организацию начисления и
сбора денежных средств населения и средств целевого бюджетного финансирования.
Собранные денежные средства за коммунальные услуги, которые имеют целевое
назначение, управляющая организация в соответствии с принципом пообъектного учета учитывает на едином счете
многоквартирного дома.
За выполнение работ и оказание услуг по
договору собственники уплачивают управляющей организации вознаграждение в
размере 12% от фактически поступивших денежных средств по статьям
"содержание" и "текущий ремонт", что составляет доходную
часть управляющей организации.
В соответствии с договором управления в
новой редакции управляющая организация признает своим доходом только 12% от
суммы фактически поступивших средств по статьям "содержание" и
"текущий ремонт", а остальную часть жилищно-коммунальных платежей
признает целевыми средствами.
Данная позиция основана на следующих
нормах действующего жилищного, налогового и гражданского законодательства:
1. Статья 154 ЖК РФ предусматривает в
составе жилищно-коммунальных платежей статьи:
- плата за наем -
представляет плату за пользование жилым помещением, находящимся в муниципальной
собственности, в полном размере собранных средств перечисляемую собственнику (в
муниципальный бюджет);
- плата за содержание и ремонт жилого
помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным
домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Собранные средства по этим статьям в соответствии с законодательством
расходуются на оплату работ (которые выполняются подрядными организациями) и
включают вознаграждение управляющей организации за оказание
жилищно-коммунальных услуг по договору. Размер такого
вознаграждения определяется управляющей организацией по согласованию с
собственниками и закрепляется в договоре;
- капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда,
соответственно, полученные средства по этой статье имеют целевое назначение и
расходуются в полном размере на оплату согласованных с собственниками работ
(которые выполняются подрядными организациями);
- плата за коммунальные услуги, которая
включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,
электроснабжение, газоснабжение, отопление. Собранные по этой статье средства
перечисляются в полном размере ресурсоснабжающим
организациям и другим организациям, обеспечивающим учет потребления таких
ресурсов. На иные цели расходование этих средств не допускается жилищным
законодательством.
2. Статья 41 НК РФ определяет доход как
экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае
возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Принимаемые средства населения и в некоторых случаях средства бюджета,
расходуемые на строго определенные жилищным законодательством цели, не приносят
управляющей организации никаких экономических выгод. Такие средства являются
целевыми. Управляющая организация распоряжается ими по заданию собственника и
за плату, которая жилищным законодательством определена как часть полученных
средств по статьям "содержание" и "текущий ремонт"
многоквартирных домов. Размер такой платы определяется в договоре с
собственниками, и только она приносит экономическую выгоду управляющей
организации, которая в соответствии с налоговым законодательством признается
доходом.
3. Пункт 2 ст. 162 ЖК
РФ определяет деятельность управляющей организации как оказание услуг по
заданию собственников и за плату, а при условии, что управляющая организация
оказание коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту не осуществляет и
расходует средства только на строго определенные направления, такая
формулировка ЖК РФ придает договору управления характеристики договора
поручения, регулируемого в соответствии с гл. 49 ГК РФ. В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ
при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая
денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному
в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору
или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат,
произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента,
принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в
состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с
условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное,
агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Аналогичная позиция изложена в Письме
Минфина России от 11.07.2008 N 03-11-04/2/102.
В связи с
вышеперечисленным правомерно ли признавать доходом для целей исчисления налога
на прибыль только вознаграждение в размере 12% от собранных средств по статьям
"содержание" и "текущий ремонт", а коммунальные платежи,
плату за наем, капитальный ремонт и 88% платы за содержание и текущий ремонт
учитывать как целевые средства, принадлежащие собственникам многоквартирных
домов?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 декабря 2009 г. N 03-03-06/1/817
Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу
налогообложения прибыли при выполнении открытым акционерным обществом функций
управляющей организации многоквартирным домом и сообщает, что в соответствии со
ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство финансов
Российской Федерации дает письменные разъяснения налогоплательщикам,
плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства
Российской Федерации о налогах и сборах.
Консультирование указанных лиц по выбору наиболее оптимального для
налогоплательщика порядка уплаты налога, проведение экспертизы договоров,
учредительных и иных документов организаций, методик оценки показателей
хозяйственной деятельности этих лиц, а также оценка конкретных хозяйственных
операций к обязанностям Минфина России не относятся.
Одновременно сообщаем следующее.
Согласно ст. 162
Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным
домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны
(собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления
товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или
органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в
течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги
собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме
лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления
многоквартирным домом деятельность.
В соответствии со ст. 247 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом
на прибыль организаций для российских организаций признается прибыль,
исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.
Доходы и расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, определяются с
учетом положений гл. 25 Кодекса. Расходы должны соответствовать требованиям,
определенным в п. 1 ст. 252 Кодекса.
Исходя из изложенного суммы платежей,
поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей
организации в рамках договора управления многоквартирными домами, учитываются в
целях налогообложения прибыли. При этом расходы указанной организации по оплате
услуг специализированных ресурсоснабжающих
организаций при условии их соответствия критериям, предусмотренным ст. 252
Кодекса, также учитываются в целях налогообложения.
Исчерпывающий перечень средств,
признаваемых средствами целевого финансирования и целевыми поступлениями, не
учитываемыми в целях налогообложения прибыли, установлен пп.
14 п. 1 и п. 2 ст. 251 Кодекса.
Доходы организаций, не соответствующие
перечню средств и критериям целевого финансирования (целевых поступлений),
применяемым в целях Кодекса, учитываются в целях налогообложения прибыли в
порядке, установленном гл. 25 Кодекса.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
18.12.2009