Проблемная ситуация: ОАО в 2007 г. приобрело земельный
участок в поселке для осуществления жилищного строительства (свидетельство от
28.05.2007). Позднее данный земельный участок был разделен на несколько частей,
получены свидетельства о праве собственности на землю от 18.09.2007.
В связи с внесением
изменений в закон области о включении поселка в границу города 13.07.2009 по всем участкам получены новые свидетельства о
праве собственности.
Во всех случаях в свидетельстве о праве
собственности указан разрешенный вид использования "жилищное
строительство".
На участке-1 построен и сдан в
эксплуатацию жилой дом 30.09.2009. Строительство дома осуществлялось за счет
денежных средств физических и юридических лиц по договорам участия в долевом
строительстве. Часть квартир передана по акту приема-передачи объекта
недвижимости участникам долевого строительства и ими получены свидетельства о
праве собственности, часть квартир не передана в связи с неявкой дольщиков,
несмотря на полученные ими уведомления.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право
собственности на квартиры возникает у дольщиков с момента государственной
регистрации. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее
имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором
расположен данный дом, и уплата земельного налога происходит физическими и
юридическими лицами пропорционально их долям в общей долевой собственности.
ОАО не имеет государственной регистрации
права на построенный объект недвижимости и не может применить в отношении
данного земельного участка коэффициент 1 в соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ.
На участке-2 в 2010 г. не планируется
осуществлять проектные работы и начинать строительство.
По какой ставке
и с каким коэффициентом производится уплата земельного
налога по участку-1 и участку-2 в 2010 г.?
На участке-3 по состоянию на 01.01.2010
ведется строительство, предполагаемый срок сдачи дома - 30.09.2010. С каким
повышающим коэффициентом в соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ производить
расчет земельного налога в 2010 г.:
применить коэффициент 4 с 01.08.2010,
поскольку с даты приобретения (28.07.2007 -
30.09.2010) прошло более трех лет;
применить коэффициент 2 и вести отсчет
трехлетнего срока жилищного строительства с даты разделения
земельных участков (18.09.2009);
применить коэффициент 2 и вести отсчет
трехлетнего срока жилищного строительства с даты получения
последнего свидетельства (13.07.2009)?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 марта 2010 г. N 03-05-05-02/11
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что в соответствии с
Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным Приказом
Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Минфине
России не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных
ситуаций.
Одновременно сообщаем, что согласно ст.
394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс)
налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами
городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах,
определенных данной статьей Налогового кодекса.
Так, в соответствии
с п. 1 ст. 394 Налогового кодекса в отношении земельных участков, занятых
жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального
комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на
объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры
жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для
жилищного строительства, размер налоговой ставки не может превышать 0,3
процента кадастровой стоимости земельного
участка.
В этой связи отмечаем, что при исчислении
земельного налога в отношении земельных участков, для которых определен вид
разрешенного использования "жилищное строительство", должна
применяться налоговая ставка, установленная представительным органом муниципального
образования в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом или
приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
На основании п. 15
ст. 396 Налогового кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2008) в
отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и
юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства,
за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога
(суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в
течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до
государственной регистрации прав на
построенный объект недвижимости.
В отношении
земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими
лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением
индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы
авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение
периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до
государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
При этом п. 3 ст. 8
Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть
вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие
законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу
отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской
Федерации" (далее - Федеральный закон N 141-ФЗ) установлено, что действие
п. 15 ст. 396 Налогового кодекса распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность
физическими или юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного
строительства после вступления в силу данного Федерального закона.
Федеральный закон N 141-ФЗ вступил в силу
с 1 января 2005 г.
Также отмечаем, что
Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть
вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие
законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в п. 15
ст. 396 Налогового кодекса, согласно которым применение повышающих коэффициентов
при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных
(предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях
осуществления на них жилищного
строительства, осуществляется начиная с даты
государственной регистрации прав на эти земельные участки вплоть до
государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Данные изменения вступили в силу с 1
января 2008 г.
В этой связи обращаем внимание, что
положение п. 15 ст. 396 Налогового кодекса о том, что повышающие коэффициенты применяются начиная с даты государственной регистрации прав
на земельный участок, применяется при исчислении земельного налога (авансовых
платежей по налогу) в отношении земельных участков, которые приобретены
(предоставлены) и права собственности на которые зарегистрированы только после
1 января 2008 г.
Кроме того, отмечаем, что положения п. 15
ст. 396 Налогового кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2008) о
применении повышающих коэффициентов с учетом сроков проектирования и
строительства применяются при исчислении земельного налога (авансовых платежей
по налогу) в отношении земельных участков, которые приобретены и права собственности на которые зарегистрированы в 2005 - 2007 гг.
В соответствии с п.
15 ст. 396 Налогового кодекса в случае завершения жилищного строительства и
государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до
истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот
период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается
суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату)
налогоплательщику в общеустановленном порядке.
При этом следует иметь в виду, что
согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан
передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не
позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для
участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты
долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав
блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный
подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Обязательства застройщика считаются
исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона
N 214-ФЗ).
Учитывая, что право
собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
подлежит государственной регистрации на основании документов, подтверждающих
факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), и
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства, полагаем, что обязанность организации-застройщика по применению
повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 Налогового кодекса,
прекращается с момента исполнения этой организацией обязательств перед всеми участниками долевого строительства в
порядке, установленном ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
01.03.2010