Проблемная ситуация: Целевое использование единого
земельного участка, принадлежащего физлицу на праве собственности, было
изменено, а затем данный участок был разделен документально на несколько
земельных участков. С какого момента начинает течь трехгодичный срок для получения
имущественного вычета по НДФЛ в отношении каждого земельного участка,
возникшего после официального разделения единого земельного участка, в случае
реализации участков?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 июля 2010 г. N 03-04-05/10-372
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения
налогом на доходы физических лиц сумм, полученных от продажи земельных
участков, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с п.
17.1 ст. 217 Кодекса (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ) не
подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые
физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период, в частности, от продажи земельных участков и
долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три
года и более.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера
налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного
налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в
налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся
в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1
000 000 руб.
Из письма следует, что физическое лицо
приобрело земельный участок, который впоследствии был разделен на несколько
земельных участков с целью дальнейшей их реализации.
В соответствии со ст. 11.4 Земельного
кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются
несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе
образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением
случаев, указанных в п. 4 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими
федеральными законами.
При разделе земельного участка у его
собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При этом на основании ст. 219
Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 ст. 12
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае
раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству
Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об
объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы
Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Таким образом, поскольку при разделе
земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым
присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое
существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе
земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, если вновь
образованные земельные участки находились в собственности налогоплательщика
более трех лет, то доходы от их продажи освобождаются от налогообложения
налогом на доходы физических лиц. Если данные земельные участки находятся в
собственности налогоплательщика менее трех лет, то он имеет право на
имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1
п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, не превышающем 1 000 000 руб. по всем объектам
недвижимого имущества, реализованным за налоговый период.
В случае если земельные участки будут
продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может
содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой
обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты
налогов в связи с осуществлением этой деятельности.
В данном случае в соответствии с абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса
в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи
имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности,
имущественный налоговый вычет не предоставляется.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
07.07.2010