Вопрос: Физлицом
была приобретена квартира в доме-новостройке, при этом: 1) предварительный
договор купли-продажи квартиры заключен 17.03.2008; 2) полная оплата стоимости
квартиры произведена 17.03.2008 по предварительному договору купли-продажи; 3)
акт о передаче квартиры подписан 03.10.2008 (с этого момента физлицо проживает
в квартире и производит жилищно-коммунальные платежи); 4) основной
договор купли-продажи зарегистрирован 14.04.2010. Согласно условиям основного
договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, действие этого
договора в части оплаты стоимости квартиры и передачи физлицу квартиры по акту
распространяется на взаимоотношения сторон, возникшие с 17.03.2008 на основании
предварительного договора купли-продажи.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей)
в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик
представляет договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или
прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты,
доли (долей) в них налогоплательщику
или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю
(доли) в них. Как видно из указанной нормы, для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет как при приобретении
квартиры, так и при приобретении прав на квартиру в строящемся доме
налогоплательщик может представить договор и акт о передаче квартиры или
документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о
регистрации права собственности). В связи с тем что
акт о передаче квартиры подписан 03.10.2008, а прошедший государственную
регистрацию договор купли-продажи (основной) распространяет свое действие на
взаимоотношения сторон, возникшие с 17.03.2008, то правоотношения, дающие
основания для предоставления имущественного налогового вычета, возникли в 2008
г. При осуществлении передачи прав собственности на квартиру посредством
купли-продажи правоустанавливающим документом является договор купли-продажи, в
котором указываются правоотношения сторон и начало действия этих
правоотношений.
Согласно ст. 425 ГК РФ стороны вправе
установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям,
возникшим до заключения договора. К тому же согласно прошедшему государственную
регистрацию договору купли-продажи квартира приобреталась физлицом в строящемся
доме, что также позволяет считать, что право на имущественный налоговый вычет
возникло с момента подписания акта о передаче квартиры в 2008 г. при условии
распространения действия основного договора купли-продажи на период действия
предварительного договора купли-продажи.
Вправе ли физлицо в указанной ситуации
начиная с 2008 г. получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении
квартиры в строящемся доме?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 13 августа 2010 г. N 03-04-05/7-457
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения
имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц с учетом
дополнительно представленного предварительного договора купли-продажи квартиры
и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -
Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера
налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного
налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов,
но не более 2 000 000 руб., в частности, на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты
или доли (долей) в них.
Имущественные налоговые вычеты,
предусмотренные пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса,
предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их
получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода,
когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
В соответствии с абз.
22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса для подтверждения права
на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик
представляет договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право
собственности на квартиру.
Из обращений следует, что в 2008 г.
физлицом с застройщиком был заключен предварительный договор купли-продажи
квартиры в строящемся доме. Право собственности на квартиру, в соответствии с
договором, переходит от продавца квартиры к покупателю. Акт приема-передачи
квартиры от продавца покупателю подписан в 2008 г., основной договор купли-продажи
квартиры зарегистрирован в 2010 г.
Таким образом, поскольку квартира была
приобретена в готовом доме по договору купли-продажи, налогоплательщик вправе
получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.
2 п. 1 ст. 220 Кодекса, при представлении договора купли-продажи квартиры и
свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
13.08.2010