Вопрос:
Индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения
"доходы минус расходы".
Основной вид деятельности индивидуального
предпринимателя - код 70.11 "Подготовка к продаже, покупка и продажа
собственного недвижимого имущества" Общероссийского классификатора видов
экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта
России от 06.11.2001 N 454-ст.
На основании договоров участия в долевом
строительстве, заключенных между застройщиком и индивидуальным
предпринимателем, приобретаются объекты недвижимости (в частности, подземные и
наземные автостоянки, квартиры). По договору участия в долевом строительстве
индивидуальный предприниматель уплачивает долевой взнос.
Индивидуальный предприниматель планирует
совершать сделки по переуступке прав требования по договору участия в долевом
строительстве (без оформления объекта недвижимости в свою собственность) и по
договорам купли-продажи (после оформления права собственности на объект).
После ввода в эксплуатацию и получения
объектов недвижимости по акту приема-передачи от застройщика индивидуальный
предприниматель осуществляет регистрацию права собственности.
После оформления объектов в собственность
индивидуальный предприниматель продает объекты недвижимости по договорам
купли-продажи с целью получения прибыли.
Выручку от продажи объектов недвижимости
по договорам купли-продажи индивидуальный предприниматель учитывает в доходах.
Вправе ли предприниматель, применяющий
УСН ("доходы минус расходы"), учесть в расходах затраты, связанные с
приобретением объектов недвижимости по договорам участия в долевом
строительстве? Затраты на приобретение объектов недвижимости в данном случае -
это стоимость долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом
строительстве.
Возникает ли у индивидуального
предпринимателя доход не только от продажи объектов недвижимости, но и от
реализации имущественного права на объект недвижимости в момент его получения
от застройщика в соответствии с договором участия в долевом строительстве?
Принимается ли в расходы стоимость
долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом строительстве, для уменьшения
налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, если
индивидуальный предприниматель реализует имущественные права по соглашению о
переуступке прав требований по договору участия в долевом строительстве?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 2 июня 2011 г. N 03-11-11/145
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения
доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным
предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает
следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики -
индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения,
при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации,
определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы,
определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
Если физическое
лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в
соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных
предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие,
как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и
"Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества"
(соответственно коды 70.11 и 70.12 разд. "К" Общероссийского классификатора видов экономической
деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от
06.11.2001 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен
в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы, полученные от продажи
объектов недвижимости (квартир, автостоянок), учитываются в составе доходов при
определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением
упрощенной системы налогообложения.
Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики,
применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта
налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении
объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате
стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на
величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16
Кодекса), а также на расходы, связанные с
приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по
хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
В соответствии с пп.
2 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных
для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации
указанных товаров.
Таким образом, налогоплательщик при
определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением
упрощенной системы налогообложения, вправе уменьшить полученные доходы на сумму
фактически понесенных им расходов по оплате стоимости объектов недвижимости
(квартир, автостоянок) в момент их реализации.
Что касается вопроса о налогообложении
доходов и расходов налогоплательщика, применяющего упрощенную систему
налогообложения, по операциям по переуступке имущественных прав, то в
соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную
систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают
доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249
Кодекса.
Статьей 249 Кодекса установлено, что
доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг)
как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от
реализации имущественных прав.
Исходя из
изложенного, поскольку денежные средства, полученные по договору уступки прав
требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома,
являются доходом от реализации имущественных прав, то при определении налоговой
базы налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен
учитывать такие доходы.
Налогоплательщики, применяющие упрощенную
систему налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы,
уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают
расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Кодекса. Данный перечень является
исчерпывающим.
В соответствии с пп.
2 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики вправе учесть расходы на
приобретение нематериальных активов, а также создание нематериальных активов.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона
от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" организации, применяющие
упрощенную систему налогообложения, ведут учет основных средств и
нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской
Федерации о бухгалтерском учете.
Положением по бухгалтерскому учету
"Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007), утвержденным Приказом
Министерства финансов Российской Федерации от 27.12.2007 N 153н, определен круг
объектов, относимых к нематериальным активам, среди которых не поименованы
имущественные права в виде прав требования.
Кроме того, согласно п. п. 2 и 3 ст. 38
Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное
для реализации. Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за
исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
В связи с тем
что имущественные права не относятся к товарам, а также в ст. 346.16 Кодекса
прямо не поименованы такие расходы, как расходы на приобретение имущественных
прав, данные расходы не учитываются при определении налоговой базы и не могут
быть отнесены к расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1
ст. 346.16 Кодекса.
При этом мнение Департамента, приведенное
в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил,
конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым
актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138
направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер
по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах
и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах
в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
02.06.2011