Вопрос:
Организация применяет УСН с объектом налогообложения "доходы".
Организация на праве собственности владеет земельным участком и осуществляет
долевое строительство объектов недвижимости, выступая в качестве застройщика.
Застройщик, в соответствии с Федеральным
законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации", заключает договоры
участия в долевом строительстве с физическими лицами.
Цена по договору участия в долевом
строительстве определяется как сумма денежных средств, направленных на
возмещение затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого
строительства.
Поскольку вознаграждение застройщика не
предусмотрено договором участия в долевом строительстве, то его доходом будет
являться экономия, которая определяется как разность между ценой договора и
себестоимостью созданного объекта. Договором участия в долевом строительстве
предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого
строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства (экономия),
являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.
Застройщик формирует себестоимость
создаваемого объекта в разрезе глав сводного сметного расчета. Себестоимость
складывается из фактических затрат на строительство (создание) объекта и затрат
на содержание службы застройщика.
Расходы на
содержание службы застройщика также учитываются в инвентарной стоимости объекта
в соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных
инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, а также
согласно сводному сметному расчету, в состав которого входит гл. 10 "Содержание
службы заказчика-застройщика", составляемому в соответствии с Методикой
определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004.
По окончании строительства определяется экономия и застройщик уплачивает с данной суммы налог, уплачиваемый
в связи с применением УСН.
В соответствии с пп.
14 п. 1 ст. 251 НК РФ застройщик ведет раздельный учет доходов (расходов),
полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ
обязательства застройщика перед дольщиком считаются исполненными с момента
подписания сторонами акта о передачи объекта долевого строительства.
Соответственно, размер (сумма) экономии может быть определен только после
завершения строительства, когда будет сформирована инвентарная стоимость
объекта.
Денежные средства по договорам участия в
долевом строительстве, полученные застройщиком, являются целевыми и в момент
получения денежных средств на расчетный счет доходом не признаются в
соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Так как сумма вознаграждения застройщика
не выделена в договоре участия в долевом строительстве, то полученная по
окончании строительства экономия и будет являться доходом застройщика.
Сумму экономии застройщик, применяющий
УСН, отражает в книге учета доходов и расходов и учитывает при исчислении
налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.
Имеет ли право застройщик, применяющий
УСН с объектом налогообложения "доходы", уплачивать налог только с
суммы экономии, которая определяется по окончании строительства?
Правомерно ли не учитывать при
формировании выручки расходы на содержание службы застройщика, так как данные
расходы производятся из целевых средств и включаются в инвентарную стоимость
объекта, при условии, что в договорах участия в долевом строительстве оплата
услуг застройщика не выделена отдельной суммой?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 июля 2011 г. N 03-11-06/2/109
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения
доходов, полученных застройщиком, применяющим упрощенную систему
налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает
следующее.
В соответствии с п. п. 1 и 1.1 ст. 346.15
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие
упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения
учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса,
и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При
определении объекта налогообложения не учитываются, в частности, доходы,
указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно пп. 14
п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются средства
целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах
организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Как следует из письма, организация
выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным
способом за счет средств дольщиков.
В договорах долевого участия на
строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам
неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по
сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также не предусмотрен размер
вознаграждения заказчика-застройщика. При этом договорами предусмотрено, что
неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства,
оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией
застройщика, которая остается в его распоряжении.
Исходя из этого
организации, являющиеся застройщиками, при заключении вышеуказанных договоров в
составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу,
уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, должны
учитывать экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы
между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству
данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы
застройщика, по окончании строительства.
Вместе с этим сообщаем, что согласно п.
11.4 Регламента Минфина России, утвержденного Приказом Минфина России от
23.03.2005 N 45н, обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по
оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
22.07.2011