Вопрос: О порядке изъятия земельных
участков и жилых домов для государственных и муниципальных нужд путем выкупа
или продажи с публичных торгов, а также о возмещении убытков, причиненных
изъятием земельных участков.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 августа 2009 г. N Д06-2219
Департамент корпоративного управления
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу
изъятия земельных участков и жилых домов для государственных и муниципальных
нужд и сообщает следующее.
Согласно Положению о Министерстве
экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437 (далее - Положение о
Минэкономразвития России), Министерство не уполномочено давать разъяснения
нормативных правовых актов, за исключением нормативных правовых актов,
утвержденных Минэкономразвития России. В связи с этим Департамент вправе
высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении.
В соответствии со ст. 44 Земельного
кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок
прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим
лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу
принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке,
установленном гражданским законодательством.
Согласно ст. 279 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника
для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В соответствии со ст. 239 ГК РФ в
случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или
другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может
быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных
торгов.
Положениями ст. 281 ГК РФ определено, что
плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных
нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с
собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную
цену за изымаемый участок.
При определении выкупной цены в нее
включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем
недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием
земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным
прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную
выгоду.
По соглашению с собственником взамен
изымаемого для государственных или муниципальных нужд участка ему может быть
предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В соответствии со
ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него
земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не
достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный
орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может
предъявить иск о выкупе земельного участка в
суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд
может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику
участка уведомления.
Исходя из обращения
следует, что выкупная цена земельного участка и
находящихся на нем жилых домов определена на основании отчета (далее - отчет) и
составляет 6 773 900 (шесть миллионов семьсот семьдесят три тысячи девятьсот)
руб.
Согласно приложенной к письму части
отчета оценка была выполнена по состоянию на 25 марта 2008 г. в соответствии со
Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской
Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении Стандартов оценки"
(далее - Стандарты оценки).
Следует отметить, что в соответствии со
ст. 2 Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об оценочной деятельности" 1 января 2008 г.
закончился переходный период, в течение которого оценочная деятельность могла
осуществляться на основании лицензии и оценщиками использовались стандарты
оценки.
С 1 января 2008 г. в соответствии со ст.
4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) субъектами оценочной
деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых
организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с
требованиями Федерального закона (далее - оценщики). В соответствии со ст. 15
Федерального закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной
деятельности требования Федерального закона, других федеральных законов и иных
нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки,
а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные
саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Таким образом, по мнению Департамента,
стоимость, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и
рекомендуемой для целей совершения сделки, поскольку определена на основании не
действующих на дату оценки Стандартов оценки.
Обращаем внимание, что в соответствии с
Положением о Минэкономразвития России Министерство не уполномочено проводить
экспертизу отчетов об оценке. В связи с этим Департамент вправе высказать
только мнение относительно стоимости, определенной в отчете.
В соответствии со ст. 79 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе
рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях
науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение
экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному
эксперту или нескольким экспертам.
Следует отметить, что согласно ст. 24.2
Федерального закона экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также
экспертизу иных видов отчетов оценщиков осуществляет экспертный совет
саморегулируемой организации оценщиков.
В части возмещения убытков, причиненных
изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, отмечаем
следующее.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 57
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) возмещению в полном
объеме, в том числе упущенной выгоды, подлежат убытки, причиненные
собственникам земельных участков в случаях ухудшения качества земель в
результате деятельности других лиц, временного занятия земельных участков,
ограничения прав.
В соответствии с п.
5 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием
или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц,
утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N
262, размер убытков, причиненных собственникам земельных участков,
землепользователям изъятием для
государственных или муниципальных нужд, определяется по соглашению сторон и
рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми
Федеральной службой земельного кадастра России.
В соответствии с
Временными методическими рекомендациями по расчету размера убытков, причиненных
собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и
арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных
нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц,
утвержденными Руководителем Росземкадастра 11.03.2004
(далее - Методические рекомендации), размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки изъятием для
государственных или муниципальных нужд, рассчитывается путем сложения:
размера реального ущерба, рассчитываемого
без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные
участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами
(далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);
размера упущенной выгоды, рассчитываемого
без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные
участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами
(далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);
размера убытков, которые несут обладатели
прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед
третьими лицами.
Из обращения и
приложений к нему следует, что при определении убытков, причиненных изъятием
земельных участков для государственных и муниципальных нужд, возмещается только
размер реального ущерба, который, в свою очередь, в соответствии с п. 2.1.1
Методических рекомендаций определяется в размере рыночной стоимости объекта недвижимости,
состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и
самого земельного участка.
Однако следует отметить, что в
соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.03.2009 N 95
Методические рекомендации отменены.
В соответствии с п. 1 ст. 32 Жилищного
кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято
у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного
участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно п. п. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ
выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются
соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя
обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или
муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее
включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные
собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в
связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым
помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае,
если указанным соглашением не предусмотрено сохранение права пользования
изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого
жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения
права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое
помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в
том числе упущенная выгода.
Следует отметить,
что п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при
применении Жилищного кодекса Российской Федерации" даны разъяснения судам
для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения
у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного
участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).
Также отмечаем, что
согласно п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник
не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного
органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана
и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет
стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения
спора.
Заместитель директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
04.08.2009