Вопрос: О документах, необходимых для
приобретения права собственности на земельный участок, принадлежащий
организации на праве пользования, на котором расположен объект незавершенного
строительства.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 октября 2009 г. N Д23-3321
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение ЗАО по вопросу выкупа земельного
участка и в пределах своей компетенции сообщает.
Исходя из обращения, ЗАО на праве
пользования принадлежит земельный участок, на котором находится объект
незавершенного строительства. Администрацией района области отказано в
предоставлении данного земельного участка в аренду или в собственность.
Решением арбитражного суда области также отказано о признании права
собственности на земельный участок и объект строения
на основании отсутствия доказательств, дающих право ЗАО на признание объектов
недвижимости в собственность.
Права собственников
объекта недвижимости на выкуп земельного участка определены ст. 36 Земельного
кодекса Российской Федерации, п. 1 которой установлено, что исключительное
право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды
земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий,
строений, сооружений.
Приказом Минэкономразвития России от
30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о
приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения,
сооружения (далее - Перечень). Указанным Перечнем предусмотрено представление
следующих документов:
- документы,
удостоверяющие личность заявителя или его представителя (п. п. 1 - 3 Перечня);
- документы, удостоверяющие
(устанавливающие) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на
приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на
приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных
участков в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36
Земельного кодекса (п. 4 Перечня);
- документы, удостоверяющие права на
приобретаемый земельный участок, - выписка из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копии иных документов, удостоверяющих
права (п. 5 Перечня);
- кадастровый паспорт (п. 6 Перечня);
- копии документов, подтверждающих право
приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых
условиях (п. 7 Перечня).
Отсутствие упоминания в п. 7 Перечня
какого-либо конкретного документа обусловлено многообразием случаев
переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи
документов, например:
- здания, строения, сооружения находятся
в собственности религиозных организаций и имеют религиозное и благотворительное
назначение;
- находящиеся в собственности здания,
строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо
реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из
государственной или муниципальной собственности;
- земельные участки с расположенными на
них жилыми домами приобретены гражданами Российской Федерации в результате
сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1
"О собственности в СССР", и т.п.
Исходя из представленных материалов ЗАО
документами, подтверждающими его право на объекты недвижимости, являются:
- акт о предоставлении земельного
участка;
- инвентаризационно-техническая
документация на строительный объект, технический план и кадастровый паспорт
(2008 г.);
- кадастровый паспорт на земельный
участок;
- материалы арбитражного суда области.
Перечисленные документы не подпадают под
Перечень документов, предусмотренных Приказом Минэкономразвития России от
30.10.2007 N 370, на основании которых допускается приобретение земельного
участка в собственность.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в
судебном порядке. При этом регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а
также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской
Федерации (далее - Гражданский кодекс) и иными законами.
Акт о предоставлении земельного участка
не является доказательством права на земельный участок. Таким образом, право
постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не возникло и в целом отсутствуют законные основания для
использования данного земельного участка, о чем администрацией района области
указано в письме.
Также из текста обращения и прилагаемых к
нему документов можно сделать вывод о том, что у ЗАО на оспариваемом земельном
участке имеется объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 1 ст.
130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся
в том числе объекты незавершенного строительства. Документы, подтверждающие
права ЗАО на указанный объект, отсутствуют. С учетом положений ст. 222
Гражданского кодекса указанный объект незавершенного строительства является
самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть
признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном
законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,
постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где
осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).
Дополнительно информируем, что
Минэкономразвития России, в соответствии с Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 437 "О Министерстве экономического
развития Российской Федерации", не наделено правом оценивать
акты судебных органов.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
09.10.2009