Вопрос: О государственной регистрации
собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой
собственности на общее имущество.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 ноября 2009 г. N Д23-3648
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу
государственной регистрации права общей долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме и сообщает.
В соответствии с ч.
1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том
числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические
подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного
дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,
расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в
многоквартирном доме).
При этом исходя из
положений ст. 37 Кодекса и ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее
- Закон N 189-ФЗ) доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру
общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона N
189-ФЗ решением общего собрания собственников
помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме не установлено иное, и следует судьбе права
собственности на данное помещение.
В соответствии со
ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого
имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении
которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса, на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом. С момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 ст.
23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N
122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной
регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику
помещения в многоквартирном доме не выдается.
Учитывая положения ст. 23 Закона N
122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий характер.
При этом согласно
Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации
прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в
многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах
общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества,
утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция),
сведения о государственной
регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме включаются в свидетельство о государственной регистрации
права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством
внесения в него описания объектов недвижимости, входящих в состав общего
имущества в многоквартирном доме, и указания размера доли в праве общей
собственности на него.
Перечень документов, необходимых для
государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой
собственности на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в
многоквартирном доме, установлен Инструкцией. На государственную регистрацию, в
частности, представляются кадастровые паспорта объектов недвижимости, в том
числе кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома,
содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 43 Федерального закона от
24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее
- Закон N 221-ФЗ) до 1 января 2010 г. устанавливается переходный период
применения указанного Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с
осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов
незавершенного строительства.
В переходный период в целях, связанных с
осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, органы и организации по государственному техническому учету и
(или) технической инвентаризации выдают кадастровые паспорта объектов
недвижимости. При этом в соответствии с п. 10 ст. 33 Закона N
122-ФЗ, ч. 2 ст. 47 Закона N 221-ФЗ кадастровые планы, технические паспорта,
иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в
установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г.
в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами
объектов недвижимости.
Дополнительно сообщаем, что согласно ч. 4
ст. 37 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные
действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности
на указанное помещение.
Кроме того, исходя
из положения ч. 4 ст. 36 Кодекса объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, только по решению
собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании
таких собственников.
Таким образом, по мнению Департамента,
выполнять техническую инвентаризацию и государственный технический учет, а
также осуществлять государственную регистрацию прав целесообразно в отношении
объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном
доме, если такие объекты выступают в гражданском обороте (например, передаются
в аренду).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
06.11.2009