Вопрос: О порядке перевода жилого
помещения в нежилое помещение.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 16 ноября 2009 г. N Д05-5025
Обращение по
вопросу о переводе жилого помещения в нежилое рассмотрено в Департаменте
развития малого и среднего предпринимательства совместно с Департаментом
недвижимости.
Порядок перевода жилого помещения в
нежилое помещение установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее - Жилищный кодекс) и заключается в следующем.
Перевод жилого помещения в нежилое
помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган,
осуществляющий перевод помещений).
Вместе с тем в соответствии с Жилищным
кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в
нежилые помещения за органами государственной власти субъекта Российской
Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в
области жилищных отношений не закреплены. Согласно ч. 1 ст. 12 Жилищного
кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе
принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые
помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для
перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления
не наделены.
Данный перечень документов, необходимых
для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода
жилого помещения в нежилое помещение установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.
К таким документам относятся:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на
переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном
порядке копии);
3) технический паспорт переводимого
помещения;
4) поэтажный план дома, в котором
находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в
установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого
помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для
обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
Частью 3 ст. 23
Жилищного кодекса установлен запрет на требование органами, осуществляющими
перевод помещений, других документов, кроме установленных вышеуказанным
перечнем Жилищного кодекса.
Следует также отметить, что ч. 1 ст. 24
Жилищного кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа
органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое
помещение:
1) непредставление определенных ч. 2 ст.
23 Жилищного кодекса документов;
2) представление документов в
ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных ст. 22
Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Органы местного
самоуправления не вправе требовать представления иных документов, необходимых
для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст.
23 Жилищного кодекса. При этом
непредставление документов помимо тех, которые указаны в ч. 2 ст. 23 Жилищного
кодекса, не может служить причиной отказа в принятии решения о переводе жилого
помещения в нежилое помещение.
Решение о переводе или об отказе в
переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения
соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с вышеуказанным
перечнем документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через
сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений,
не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или
решения об отказе выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении,
заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Орган, осуществляющий перевод помещений,
одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе информирует о принятии указанного решения собственников
помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное
решение.
Решение об отказе в переводе жилого
помещения в нежилое помещение может быть обжаловано заявителем в судебном
порядке.
Вы предлагаете разделить переводимые
помещения из жилого фонда в нежилой на два типа:
- помещения, где необходимо проведение
работ по выведению прямого выхода на улицу;
- помещения, где планируется проведение
более сложных работ по переустройству и перепланировке (объединение нескольких
квартир в одно помещение).
Вместе с тем положениями Жилищного
кодекса в части необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки
переводимого помещения предусматривается следующее.
В случае необходимости проведения
переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных
работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого
помещения решение о переводе должно содержать требование об их проведении,
перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Если для использования помещения в
качестве нежилого не требуется проведение его переустройства и (или)
перепланировки, и (или) иных работ, решение о переводе подтверждает окончание
перевода помещения и является основанием для использования помещения в качестве
нежилого помещения.
Если для
использования помещения в качестве нежилого помещения требуется проведение его
переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение о переводе
является основанием для проведения соответствующих переустройства и (или)
перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки,
представленного заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 настоящей статьи, и (или)
иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в решении о переводе.
Завершение
переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом
приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений
(далее - акт приемочной комиссии). Акт
приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или)
перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод
помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет
объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от
24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Акт
приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является
основанием для использования переведенного помещения в качестве нежилого.
Таким образом, разделение переводимых
помещений по предложенным критериям является нецелесообразным, поскольку
жилищным законодательством предусматривается обязанность собственника
переводимого помещения по осуществлению переустройства и (или) перепланировки,
и (или) иных работ только в случае необходимости проведения указанных работ для
обеспечения использования переводимого помещения в качестве нежилого.
Кроме того, осуществление переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения в целях использования его в качестве
нежилого без установленных жилищным законодательством согласований с органом
местного самоуправления (получение решения о переводе помещения из жилого в
нежилое) является самовольным (лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, привлекается к
административной ответственности) и нарушает права собственников соседних
помещений.
Заместитель директора
Департамента развития
малого и среднего предпринимательства
Н.И.ЛАРИОНОВА
16.11.2009