Вопрос: О защите прав граждан -
участников долевого строительства, требования которых обеспечены залогом
имущества должника-застройщика; о включении в конкурсную массу объектов
незавершенного строительства; о совершенствовании законодательства о банкротстве
застройщиков.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 декабря 2009 г. N Д06-3726
Департамент корпоративного управления
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу
защиты прав участников долевого строительства и в части своей компетенции
сообщает.
Положением о Министерстве экономического
развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, и иными нормативными правовыми актами
не предусмотрены полномочия Минэкономразвития России по контролю (надзору) в
сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по
вопросам, изложенным в обращении, не являющееся обязательным для правоприменителя.
В соответствии со
ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются
лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным
обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о
выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому
договору.
Таким образом, для участия в деле о
банкротстве кредитор должен обладать по отношению к должнику требованием по
денежному обязательству.
В случае если
разрешение на строительство объекта недвижимости получено после вступления в
силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -
Закон о долевом строительстве), то есть после 1 апреля 2005 г., на отношения,
связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяется Закон о долевом
строительстве.
При этом необходимо отметить, что в
соответствии с Законом о долевом строительстве участники долевого строительства
являются залогодержателями в силу закона.
В соответствии с недавними изменениями
Закона о несостоятельности усовершенствован порядок удовлетворения требований
залоговых кредиторов.
Так, удовлетворение указанных требований
осуществляется в приоритетном порядке перед иными кредиторами застройщика. В
частности, из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят
процентов направляется на погашение требований залогового кредитора, но не
более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом
обязательству и причитающихся процентов. Не удовлетворенные за счет
денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования
залоговых кредиторов удовлетворяются наравне с коммерческими кредиторами.
Таким образом, действующим
законодательством обеспечена надлежащая защита прав граждан - участников
долевого строительства, требования которых обеспечены залогом имущества
должника-застройщика.
По вопросу включения в конкурсную массу
объектов незавершенного строительства следует отметить, что в конкурсную массу
включается все имущество должника, включая объекты незавершенного
строительства, с целью соразмерного удовлетворения требований всех кредиторов
должника, в том числе и иных участников долевого строительства.
В отношении совершенствования
законодательства о банкротстве застройщиков необходимо отметить следующее.
Минэкономразвития России подготовлены
поправки к проекту федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав
участников долевого строительства" (далее - законопроект), который в
настоящее время дорабатывается ко второму чтению в Государственной Думе
Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанными поправками предусматривается
установление в Законе о несостоятельности особенностей банкротства застройщиков
вне зависимости от того, привлечены ли средства граждан в соответствии с
Законом о долевом строительстве, а именно:
возможность предъявления как денежного
требования в деле о банкротстве застройщика, так и требования о передаче жилого
помещения в многоквартирном доме;
установление приоритетного порядка
погашения требований участников строительства, не имеющих на праве
собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного
для проживания, в составе отдельной очереди погашения требований кредиторов
(после погашения требований кредиторов первой и второй очередей, но до
погашения требований иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов);
возможность передачи участникам
строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве
при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии
обеспечения защиты интересов иных кредиторов;
предоставление исполнительным органам
субъектов Российской Федерации по месту нахождения объектов незавершенного
строительства права на преимущественное приобретение соответствующих объектов
недвижимости с обязательством по завершению строительства указанных объектов
недвижимости и передаче жилых помещений участникам долевого строительства, в
том числе имеющим права в отношении одного и того же объекта недвижимости
(двойные продажи);
установление права участников долевого
строительства расторгнуть договор с застройщиком в ходе дела о банкротстве и
предъявить соответствующие требования к застройщику в случае, если субъектом
Российской Федерации не заявлено о реализации права на преимущественное
приобретение объектов недвижимости застройщика, и удовлетворить такое
требование за счет конкурсной массы.
Указанные изменения позволят обеспечить
равную защиту прав граждан - участников строительства, средства которых
привлекались застройщиками, различными способами, не предусмотренными
законодательством об участии в долевом строительстве.
Заместитель директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
23.12.2009