Вопрос: Об отнесении жилых домов
блокированной застройки к многоквартирным жилым домам; о возникновении у
собственников помещений в многоквартирных домах права общей долевой
собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 19 января 2010 г. N Д23-99
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома
к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.
1. Понятие многоквартирного дома Жилищным
кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с
п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской
Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность
двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего
имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса
Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а
также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком обособленном помещении.
Вместе с тем
указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49
Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие "жилые дома
блокированной застройки", под которыми понимаются жилые дома с количеством
этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не
превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи,
имеет общую стену (общие стены) без проемов
с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном
участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по
заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом
Росстата от 11.08.2009 N 168 "Об утверждении статистического
инструментария для организации федерального статистического наблюдения за
деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных
услуг", жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным
жилым домам, несмотря на то что принципиальным
отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность
выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего
пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома
распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего
законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N
189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
(далее - Закон N 189-ФЗ).
2. Земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса
Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со
ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого
имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный
кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе
обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с
заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников
помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на
земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого
указания закона.
В соответствии с п.
2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N
122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество.
В случае если земельный участок под
многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в
многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в
многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные
отношения прекращаются на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской
Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном
лице).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.01.2010