Вопрос: О применении положения
Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; о правомерности обращения оценщиков
в саморегулируемую организацию, членом которой является оценщик, подготовивший
отчет об оценке арендуемого помещения, с целью проведения экспертизы данного
отчета.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 января 2010 г. N Д06-136
Департамент корпоративного управления
Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Департамент)
рассмотрел обращение и сообщает.
Согласно Положению о Министерстве
экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития
России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию
Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего
законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение
по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.
В соответствии со
ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности
субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого
субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N
159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном
отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной
собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого
имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым
оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об
оценочной деятельности).
При этом необходимо
отметить, что положения Закона N 159-ФЗ распространяются на отношения,
субъектами которых являются субъекты малого и среднего предпринимательства,
которыми в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О
развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"
являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные
предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными данным
Законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и
средним предприятиям.
Согласно ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ
стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет
оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения
осуществлены с согласия арендодателей.
Исходя из
содержания обращения не представляется возможным
сделать однозначный вывод относительно применения к Вам положений данного
Закона.
В связи с этим сообщаем, что к договорам
аренды применяются правила, установленные Гражданским кодексом Российской
Федерации (далее - ГК РФ).
Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в
законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество
переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его
истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены. При этом, если условие о выкупе
арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть
установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться
о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Также ст. 623 ГК РФ установлено, что
произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются
его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств
и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без
вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на
возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором
аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных
арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не
предусмотрено законом.
Согласно ст. 12 Федерального закона от
21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального
имущества" начальная цена приватизируемого государственного или
муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным
Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или
муниципального имущества, составленного в соответствии с Законом об оценочной
деятельности.
Относительно экспертизы отчета об оценке
арендуемого помещения сообщаем следующее.
В соответствии со ст. 4 Закона об
оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические
лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и
застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об
оценочной деятельности.
Оценщик может осуществлять оценочную
деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании
трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует
условиям, установленным Законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 24.2 Закона об оценочной
деятельности контроль за осуществлением оценочной
деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее
соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников
саморегулируемой организации оценщиков.
В соответствии со ст. 24.3 Закона об
оценочной деятельности экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков
осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных
видов отчетов оценщиков.
Согласно п. 11
Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, при проведении экспертизы отчета
об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения
оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также
достаточности и достоверности
используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений,
использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования
(обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки.
На основании изложенного сообщаем, что Вы
вправе обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой
является оценщик, подготовивший отчет об оценке арендуемого Вами помещения, с
целью проведения экспертизы данного отчета.
Заместитель директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
21.01.2010