Вопрос: О правообладателях в области
земельно-имущественных отношений; об оформлении земельно-имущественных
отношений при использовании многоквартирных домов; о подготовке и утверждении
документации проектов по планировке территории и проектов межевания застроенных
территорий.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 января 2010 г. N Д23-160
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел письмо о правообладателях в области
земельно-имущественных отношений и в пределах своей компетенции сообщает.
1. В настоящее время понятие
"правообладатель в области земельно-имущественных отношений"
законодательством Российской Федерации не предусмотрено. В сложившейся правовой
практике правообладателями в области земельно-имущественных отношений являются
собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков.
2. По вопросу оформления
земельно-имущественных отношений при использовании многоквартирных домов
Департамент недвижимости сообщает следующее.
В соответствии с п.
2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в
существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения,
входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные
строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую
собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены
жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного
кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) земельный участок, на
котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном
доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса
Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со
ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный
участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в
действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный
кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников
помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на
земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого
указания закона.
В соответствии с п.
2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N
122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в
многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией
неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество. При этом
свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной
регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости
собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Согласно Инструкции
об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном
доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой
собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом
Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о
государственной регистрации права общей
долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о
государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в
многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов
недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Учитывая положения ст. 23 Закона N
122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ государственная регистрация права общей долевой
собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в
многоквартирном доме, носит правоподтверждающий
характер.
Таким образом, у собственников помещений
в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок,
на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ,
возникает с момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета. При этом государственная
регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в
многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим
актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников
помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на
земельный участок.
Заключение каких-либо дополнительных
договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую
собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ
также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или
органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков
собственникам помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, собственники
многоквартирных домов являются правообладателями земельных участков под
многоквартирными домами в силу закона.
Исключение сведений о переданных в
соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра
федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном п. 16
Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением
Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 "О совершенствовании
учета федерального имущества" (далее - Положение).
В соответствии с п. 16 Положения после
прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо,
которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в двухнедельный срок
со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для
исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный
орган, установленный п. 16 Положения, документы.
Согласно п. 32
Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на
имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в трехнедельный срок
со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную
регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является
недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа
формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на
имущество, составляющее государственную казну
Российской Федерации, и исключает все сведения об объекте учета.
По мнению Департамента недвижимости,
документами, подтверждающими государственную регистрацию права на имущество,
могут служить только содержащие сведения Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним документы. О прекращении права собственности
Российской Федерации на земельные участки под многоквартирными домами могут
свидетельствовать документы, представленные Росреестром
в установленном порядке и содержащие сведения о правообладателях на все жилые и
нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в
списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме
право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права
собственности Российской Федерации на помещение(я) в
многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним
права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в
том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на
весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом,
преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный
участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.
На основании изложенного Департамент
недвижимости считает, что правообладателями в области земельно-имущественных
отношений являются не только лица, оформившие надлежащим образом свои права на
земельные участки (собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы
земельных участков), но и лица, обладающие правами на земельные участки в силу
закона без документального подтверждения таких прав.
3. В соответствии со ст. ст. 41, 43
Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)
проект межеваний территорий является одним из видов документации по планировке
территории, который может разрабатываться и утверждаться как в составе проектов
планировки территорий, так и в виде отдельного документа.
Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного
кодекса подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к
застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах
элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки
территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных
территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных
участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов
межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ
незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и
юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков,
предназначенных для размещения объектов капитального строительства
федерального, регионального или местного значения (ч. 3 ст. 43
Градостроительного кодекса).
Согласно ч. 4 ст. 43 Градостроительного
кодекса размеры земельных участков в границах застроенных территорий
устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных
нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры
которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные
(минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для
строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе
выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров
градостроительному регламенту.
Подготовка и утверждение документации по
планировке территории осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 45
Градостроительного кодекса. Особенности подготовки документации по планировке
территории, разрабатываемой на основании решений органов местного
самоуправления, установлены в ст. 46 Градостроительного кодекса и в нормативных
правовых актах органов местного самоуправления.
В целях соблюдения
права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных
интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального
строительства по проекту планировки территории и проекту межевания территории
проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих на территории,
применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и
проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов
капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с
реализацией таких проектов (ч. 7 ст. 46 Градостроительного кодекса).
При проведении публичных слушаний по проекту
планировки территории и проекту межевания территории всем заинтересованным
лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения (ч.
8 ст. 46 Градостроительного кодекса). Участники публичных
слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории вправе
представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного
самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа
свои предложения и замечания, касающиеся проекта планировки территории или
проекта межевания территории, для включения их в протокол публичных слушаний
(ч. 9 ст. 46 Градостроительного кодекса).
Согласно ч. 17 ст. 45 Градостроительного
кодекса органы государственной власти Российской Федерации, органы
государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного
самоуправления, физические и юридические лица вправе оспорить в судебном
порядке документацию по планировке территории.
Следует отметить,
что в соответствии с ч. 15 ст. 46 Градостроительного кодекса представительный
орган местного самоуправления на основании документации по планировке
территории, утвержденной главой местной администрации поселения или главой
местной администрации городского округа, вправе вносить изменения в правила
землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным
регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции
объектов капитального строительства.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
22.01.2010