Вопрос: О переводе земельного участка из
категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а
также об основаниях отказа в осуществлении указанного перевода; об изменении
вида разрешенного использования участка, а также об основаниях отказа в данных
изменениях; о преимущественном праве покупки субъектом РФ или муниципальным
образованием участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 января 2010 г. N Д23-271
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения норм
земельного законодательства и сообщает следующее.
1. О переводе земельного участка из
категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.
Процедура перевода земель или земельных
участков из одной категории в другую регламентируется Земельным кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О
переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Перевод земель в
земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется
путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке,
установленном Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004
N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в
другую" и законодательством Российской Федерации о градостроительной
деятельности (ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О
введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации").
2. Об основаниях отказа в осуществлении
перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного
назначения в земли населенных пунктов.
В соответствии со ст. 4 Федерального
закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из
одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе
таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с
федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в
составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) установления несоответствия
испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным
документам территориального планирования и документации по планировке
территории, землеустроительной документации.
3. Об изменении вида разрешенного
использования земельного участка.
Виды разрешенного использования
устанавливаются в градостроительных регламентах (п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного
кодекса Российской Федерации).
Градостроительный регламент, в свою
очередь, является составной частью правил землепользования и застройки
соответствующей территории. Порядок подготовки правил землепользования и
застройки и внесения изменений в них регламентирован ст. ст. 31 - 33
Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 4.1 Федерального
закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного
кодекса Российской Федерации".
В случае если генплан поселения не
утвержден, то земельный участок включается в черту населенного пункта на
основании решения органа исполнительной власти субъекта
Российской Федерации в порядке, установленном ст. 4.1 Федерального
закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ. При этом вид разрешенного использования
земельного участка определяется одновременно с его переводом на основании
заявления о включении земельного участка в черту населенного пункта.
4. Об основаниях отказа в изменении вида
разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с ч. 19 ст. 4.1
Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" исполнительный орган
государственной власти субъекта Российской Федерации отказывает в принятии
решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в
случае, если:
1) федеральными законами установлены
ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешенного использования
земельного участка или запреты на изменение целевого назначения и (или) вида
разрешенного использования земельного участка;
2) документами территориального
планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или
муниципальных образований, утвержденными в установленном порядке, предусмотрено
использование земельного участка, не соответствующее указанному
в заявлении;
3) в исполнительный
орган государственной власти субъекта Российской Федерации поступил в
письменной форме мотивированный отказ в согласовании заявления о включении
земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного
участка из границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида
разрешенного использования земельного участка от органа государственной власти
субъекта Российской Федерации.
Отказ в принятии решения о включении
земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного
участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида
разрешенного использования земельного участка может быть обжалован в суд.
5. О преимущественном праве покупки
субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 8
Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера,
местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен
взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не
может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или
направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если
субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской
Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в
письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок
в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года
вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в
извещении цены.
При продаже земельного участка
по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий
договора продавец обязан направить новое извещение по этим же правилам.
Сделка по продаже земельного участка,
совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
29.01.2010