Вопрос: О применении
отдельных положений Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в
частности: о распространении действия положений Постановления на отношения,
возникшие до вступления его в силу, и основаниях перерасчета арендной платы; о
сроках подготовки отчета рыночной стоимости земельного участка, используемого в
целях определения арендной платы; об использовании ставки рефинансирования
Банка России при перерасчете арендной платы; а также о применении
коэффициента-дефлятора.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 марта 2010 г. N Д23-770
Департамент
недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу
применения отдельных положений Постановления Правительства Российской Федерации
от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при
аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также
порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации" (далее - Постановление) и в рамках своей компетенции сообщает.
1. По распространению действия положений
Постановления на отношения, возникшие до вступления его в силу, и по вопросу
оснований перерасчета арендной платы.
В соответствии со ст. 422 Гражданского
кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для
сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным
нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора
принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те,
которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора
сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие
распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, перерасчет арендной платы
за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет
предусмотрен условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен
производиться в порядке, предусмотренном договором аренды. Если договор аренды
заключен после вступления в силу Постановления, то он должен содержать условие,
предусматривающее возможность перерасчета арендной платы в соответствии с п. 3
Постановления.
Также при перерасчете арендной платы
необходимо учитывать положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской
Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в
год.
2. По вопросу о сроках подготовки отчета
о рыночной стоимости земельного участка, используемого в целях определения
арендной платы.
В соответствии с п.
10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации, утвержденных Постановлением (далее - Правила), при заключении
договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата
рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные
органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность
изменения арендной платы в связи с
изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года,
следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Применять указанный
пункт следует с учетом п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)",
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, в
соответствии с которым итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в
отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки
с объектами оценки, если с даты
составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло
не более 6 месяцев.
В целях единообразного применения
требований п. 10 Правил считаем целесообразным рассмотреть вопрос о возможности
внесения в Постановление изменений и дополнений.
3. По вопросу использования ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее - ставка) при
перерасчете арендной платы.
В соответствии с п. 6 Правил ставка
применяется при расчете арендной платы на основании рыночной стоимости
земельного участка.
При этом п. 10
Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в
соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной
стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти
предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с
изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.
Следует иметь в виду, что подтверждением
вышеуказанного условия (изменение рыночной стоимости земельного участка)
является отчет, подготавливаемый соответствующей организацией. В этой связи
стороны договора аренды могут предусмотреть в таком договоре, что основаниями
для изменения арендной платы могут являться как отчет оценщика об изменении
рыночной стоимости соответствующего земельного участка, так и изменение ставки
рефинансирования.
4. По вопросу применения
коэффициента-дефлятора.
В соответствии с абз.
2 п. 10 Правил в случае изменения рыночной стоимости земельного участка
коэффициент-дефлятор, указанный в п. 8 Правил, не применяется. Введение в
Правила коэффициента-дефлятора обусловлено необходимостью учета интересов
арендодателя в связи с изменяющимися условиями ведения арендатором земельного
участка определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка
времени, на который заключен договор. В то же время использование указанной
переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить финансовые издержки,
связанные с возможной подготовкой отчета о рыночной стоимости соответственного
земельного участка.
Если с учетом требований договора аренды
и Постановления стороны договора аренды ежегодно подготавливают отчет о
рыночной стоимости земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не
требуется. Указанное суждение следует из положений Федерального закона от
29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" и Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 "Об
утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке
(ФСО N 3)".
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
10.03.2010