Вопрос: О допустимости использования метода прямой капитализации в доходном подходе при проведении оценки и согласовании существенно различающихся результатов.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 26 мая 2010 г. N Д06-1597

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение о допустимости использования метода прямой капитализации в доходном подходе при проведении оценки и согласовании существенно различающихся результатов.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Аналогичная норма закреплена в ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно п. 21 ФСО N 1 доходный подход применяется оценщиком, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Стоит отметить, что согласно теории оценки в основе метода прямой капитализации и метода дисконтированных денежных потоков лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена его способностью генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Таким образом, по мнению Департамента, оценщик имеет право самостоятельно определить метод оценки в рамках доходного подхода (использование метода прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков), обосновав его соответствующее использование в отчете об оценке.

По вопросу различия результатов расчета стоимости объекта оценки, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами, сообщаем следующее.

В соответствии с требованиями ст. 20 Закона N 135-ФЗ вопросы применяемой методологии оценки в рамках используемых оценщиком подходов регламентируются стандартами оценочной деятельности, которые разрабатываются и утверждаются саморегулируемыми организациями оценщиков (далее - СРО) и являются обязательными для применения всеми членами СРО.

В связи с этим для разъяснения вопросов методологии согласования результатов оценки, полученных при использовании различных подходов и различающихся более чем в 2 - 3 раза, необходимо обратиться в СРО, членом которой является оценщик, проводящий оценку объекта.

Директор Департамента

корпоративного управления

И.В.ОСКОЛКОВ

26.05.2010

Интернет портал официальных письменных разъяснений от органов государственной власти РФ.
Настоящий проект создан специально для разъяснения и правильного понимания Российского законодательства всеми гражданами РФ.
Проект призван помочь Вам в борьбе с существующей бюрократией.
Если администрация предприятия (работодатель, поставщик услуг, продукции) или чиновники местного значения попирают Ваши законные права, то самое правильное и выгодное для Вас решение - найти на данном сайте письмо с официальным разъяснением по аналогичной проблеме и предъявить его Вашим "обидчикам" с целью восстановления справедливости и повышения их юридической грамотности. Материалы сайта помогут также составить Вам грамотное обращение (жалобу, требование, заявление) с указанием мнения (ссылки на официальное письмо) вышестоящего органа государственной власти.

Внимание! В соответствии с Гражданским кодексом РФ не являются объектами авторских прав официальные документы государственных органов и органов местного самоуправления муниципальных образований, в том числе законы, другие нормативные акты, судебные решения, иные материалы законодательного, административного и судебного характера, официальные документы международных организаций, а также их официальные переводы. Все документы (письма) данного ресурса исходят от государственных органов и имеют официальный характер, поэтому все они не считаются объектами авторского права на территории России. В связи с этим Вы можете использовать любые материалы данного сайта без каких-либо ограничений и по своему усмотрению.