Вопрос: О порядке и размере ежегодного
увеличения арендной платы за земельные участки.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 11 июня 2010 г. N Д23-2129
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке и размере ежегодного
увеличения арендной платы за земельные участки и в рамках своей компетенции
сообщает.
Согласно п. 2
Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от
16.07.2009 N 582 (далее - Правила), размер арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на
территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по
управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости
земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов,
аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной
платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством
экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости
земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с п. 8 Правил при
заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной
власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения
арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата
изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер
коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического
развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по
состоянию на начало очередного года начиная с года,
следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного
участка в аренду.
По договорам аренды, заключенным до
принятия Правил и в которых отсутствует условие об одностороннем изменении
размера арендной платы на коэффициент-дефлятор, арендаторам направляется
соответствующее уведомление.
Также отмечаем, что п. п. 9 и 10 Правил
установлены случаи, когда коэффициент-дефлятор не подлежит применению.
1. В соответствии с п. 9 Правил при
заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым
арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного
участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком
договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой
стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по
состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение
кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом
коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не
проводится.
Согласно п. 3 Правил проведения
государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением
Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная
кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще
одного раза в 3 года.
Таким образом, при заключении договоров
аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в которых
расчет годовой арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости
земельного участка, коэффициент-дефлятор подлежит применению по истечении
первого года, в котором кадастровая стоимость была изменена.
Также отмечаем, что коэффициент-дефлятор
не применяется в отношении договоров аренды земельных участков, на которых
расположены объекты, указанные в абз. 1 п. 2 ст. 3
Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от сроков заключения
договоров аренды.
2. При заключении договора аренды
земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на
основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы
исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения
арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но
не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по
состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена
оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до
перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости
земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в п. 8 Правил, не
применяется.
В соответствии с п.
26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина стоимости
объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой
для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета
об оценке до даты совершения сделки
с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6
месяцев.
Таким образом, арендная плата,
рассчитываемая на основании рыночной стоимости, ежегодно пересматривается либо
в связи с переоценкой рыночной стоимости, произведенной во втором полугодии
текущего года, либо изменением в одностороннем порядке на величину коэффициента-дефлятора.
3. При применении коэффициента-дефлятора
следует учитывать пределы ставок арендной платы, установленные федеральными
законами, а также принцип недопущения ухудшения экономического состояния
землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные
участки.
Одновременно
сообщаем, что в настоящее время Минэкономразвития России разработан проект
постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в
соответствии с которым размер арендной платы подлежит ежегодному изменению не
на размер коэффициента-дефлятора, а на размер уровня инфляции, установленный в
федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
11.06.2010