Вопрос: О
государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный
участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 июля 2010 г. N Д23-2532
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросам
государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный
участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению и
толкованию законодательства.
Вместе с тем по поставленным в обращении
вопросам полагаем возможным отметить следующее.
Согласно информации, содержащейся в
обращении, в 1999 и 2007 гг. была проведена инвентаризация земель, в том числе
в отношении земельных участков, занятых двух-, трех-, четырехквартирными
домами.
Учитывая, что
согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается
совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на
земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего
пользования в таком доме, двух-,
трех-, четырехквартирные дома признаются многоквартирными (далее - многоквартирные дома).
Согласно ч. 1 ст.
45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет
земельных участков, осуществленный в установленном законодательством порядке до
дня вступления в силу Закона о кадастре, признается юридически действительным,
и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с
Законом о кадастре (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет
которых не осуществлен, но права на которые
зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом
от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами
недвижимости.
На основании утвержденных в установленном
порядке материалов инвентаризации земель, проведенной в 1999 г., сведения о
ранее учтенных земельных участках могли быть включены в государственный
земельный кадастр.
Вместе с тем материалы инвентаризации
земель, проведенной в 2007 г., не могли быть основанием для включения
соответствующих сведений в государственный земельный кадастр. Государственный
кадастровый учет земельных участков, согласно положениям п. 2 ст. 19
Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном
кадастре" (признан утратившим силу в связи с принятием Закона о кадастре),
осуществлялся на основании заявок, правоустанавливающих документов на земельные
участки и документов о межевании земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности
в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном
земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного
законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со
ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав жилого дома объекты
недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса
и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В
случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое
уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме.
По информации, содержащейся в обращении,
сведения о земельных участках, занятых многоквартирными домами, были включены в
государственный земельный кадастр на основании материалов инвентаризации
земель.
Таким образом, право общей долевой
собственности на указанные земельные участки возникло с даты
осуществления государственного кадастрового учета (даты включения
соответствующих сведений в государственный земельный кадастр).
Дополнительно необходимо отметить, что
действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права
собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами,
расположенными в многоквартирном доме.
По мнению Департамента, между
собственниками квартир в двух-, трех-, четырехквартирных
домах может быть определен порядок пользования земельным участком с
определением частей земельного участка, находящихся в пользовании каждого из
собственников.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
07.07.2010