Вопрос: О
полномочиях органа, осуществляющего госрегистрацию
прав, по проверке соблюдения норм Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ в
части оформления жилого помещения в общую долевую собственность (заявителя и
членов его семьи); о неприменении п. 3 ст. 37 ГК РФ при осуществлении госрегистрации договора купли-продажи жилого помещения,
приобретенного с использованием средств МСК,
заключаемого между несовершеннолетним и близкими родственниками.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 сентября 2010 г. N Д23-3764
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по отдельным вопросам
государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений,
приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее
- МСК), и сообщает.
1. По вопросу о полномочиях органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав, по проверке соблюдения
положений Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных
мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N
256-ФЗ) в части оформления жилого помещения в общую долевую собственность
(заявителя и членов его семьи).
Согласно п. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ
жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием
средств (части средств) МСК, оформляется в общую
собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка
и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
При этом в соответствии с п. 8 Правил
направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на
улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства
Российской Федерации от 12.12.2007 N 862 (далее - Правила), в случае
направления средств (части средств) МСК на оплату
приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, представляет в том
числе засвидетельствованное в установленном законодательством Российской
Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной
договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств (части
средств) МСК, в течение 6 месяцев после перечисления
Пенсионным фондом Российской Федерации средств МСК лицу, осуществляющему
отчуждение жилого помещения, оформить его в общую собственность лица,
получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго,
третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними
членов семьи с определением размера долей по соглашению.
В связи с этим следует отметить, что
исходя из положений Закона о регистрации при осуществлении государственной
регистрации государственный регистратор проверяет в
том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в
сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.
Вместе с тем указанная проверка
проводится государственным регистратором в рамках
правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки до
момента внесения записи о государственной регистрации соответствующего права в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее - ЕГРП). При этом проверка соблюдения участниками сделки обязательств,
являющихся следствием совершения указанной сделки, после внесения в ЕГРП записи
о государственной регистрации права в компетенцию органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав, не входит.
С учетом изложенного проверка соблюдения
заявителем п. 8 Правил может быть осуществлена государственным регистратором
только в случае, если жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность первоначально при
представлении на государственную регистрацию документа (сертификата),
подтверждающего, что приобретение данного жилого помещения произошло с
использованием указанных средств.
2. По вопросу о возможности осуществления
государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения,
приобретенного с использованием средств МСК,
заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с
близкими родственниками
Статьей 28 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что к сделкам законных
представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила,
предусмотренные в п. п. 2 и 3 ст. 37 Кодекса.
Согласно п. 3 ст.
37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе
совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в
качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного
при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом
опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
По общему правилу, предусмотренному
действующим законодательством, право собственности несовершеннолетнего на жилое
помещение, приобретаемое с использованием МСК,
возникает с момента государственной регистрации указанного права.
Государственная регистрация прав в данном случае имеет правообразующий
характер. При этом момент заключения договора купли-продажи, предусматривающего
приобретение жилого помещения с использованием МСК в
общую собственность, предшествует государственной регистрации прав на такое
жилое помещение.
Учитывая изложенное,
положения п. 3 ст. 37 Кодекса в рассматриваемой ситуации применению не
подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают
сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на
отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
22.09.2010