Вопрос: О
возможности расположения на одном земельном участке двух и более
многоквартирных домов.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 декабря 2010 г. N Д23-5067
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел письмо ЗАО по вопросу о возможности
расположения на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов и в
пределах компетенции сообщает.
Исходя из
содержания письма ЗАО осуществляет строительство
многоквартирных домов на арендуемых земельных участках, государственная
собственность на которые не разграничена. ЗАО планирует сдать три
многоквартирных дома в эксплуатацию и сформировать под ними земельный участок
таким образом, чтобы многоквартирные дома были расположены на
одном земельном участке и чтобы это повлекло возникновение права общей
долевой собственности на данный земельный участок собственников квартир
одновременно в трех многоквартирных домах.
В настоящее время понятие
"формирование земельного участка" законодательством не предусмотрено.
Вместе с тем пп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен перечень работ по
формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Перечень работ по формированию земельных участков включает
выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов,
содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета
сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового
учета такого земельного участка; определение разрешенного использования
земельного участка; определение технических условий подключения объектов к
сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к
сетям инженерно-технического обеспечения.
В связи с тем
что в письме ЗАО речь идет о земельном участке, на котором уже расположены
многоквартирные жилые дома, под понятием "формирование земельных
участков" следует понимать выполнение кадастровых работ.
В соответствии с ч.
1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс)
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том
числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома
объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Если земельный участок, на котором
расположены три многоквартирных жилых дома, является делимым, то есть имеется
возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований,
наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных
на нем жилых домов. Это будет способствовать упрощению управления
многоквартирным домом. Вместе с тем это право, а не обязанность владельцев
помещения как собственников земельного участка, поскольку совокупность
многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может
представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или)
корпусами.
Следует отметить, что Федеральным законом
от 05.12.2005 N 153-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" исключено понятие "кондоминиум". Внесение
указанных изменений обусловлено введением в действие с 01.03.2005 Жилищного
кодекса, в положениях которого понятие "кондоминиум" (как единый
комплекс недвижимого имущества) в настоящее время не используется, а также
признанием Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья" утратившим силу с 01.03.2005. Данные изменения
являются по сути редакционными, направленными на приведение норм данного Закона
в соответствие с Жилищным кодексом.
Вместе с тем из письма следует, что в
настоящее время многоквартирные дома расположены на нескольких земельных
участках, которые планируется сформировать в один земельный участок.
Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного
кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объединение
земельных участков в один земельный участок допускается только при условии,
если образованный земельный участок будет находиться в границах одной
территориальной зоны.
Границы территориальных зон
устанавливаются в картах градостроительного зонирования правил землепользования
и застройки. Границы территориальных зон должны отвечать требованию
принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных
в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как
правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку (ч. 4 ст.
30 Градостроительного кодекса).
Установление границ земельных участков,
на которых расположены объекты капитального строительства, осуществляется в
документации по планировке территории - проект планировки территории, проект
межевания территории, градостроительный план земельных участков (ч. 1, 5 ст. 41
Градостроительного кодекса).
На основании ст. 38 Градостроительного
кодекса размеры образованных земельных участков не должны превышать
предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных
участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом
минимальных размеров земельных участков.
Вместе с тем обращаем внимание на то, что
земельные участки под многоквартирными домами находятся в общей долевой
собственности собственников помещений в этих многоквартирных домах. Объединение
данных земельных участков возможно на основании соглашения между их
сособственниками (ст. ст. 11.2, 11.6 Земельного кодекса), что, по мнению
Департамента недвижимости, нереализуемо в связи с большим количеством
сособственников общей долевой собственности на указанные земельные участки.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
10.12.2010