Вопрос: О порядке
формирования земельного участка под многоквартирным домом; о нормах,
определяющих площадь земельного участка; об осуществлении разработки проекта
планировки территории, проекта межевания территории в целях определения границ
земельного участка; о распространении действия ч. 2 ст. 6 Федерального закона
от 29.12.2004 N 191-ФЗ на все отношения, регламентируемые законодательством в
области градостроительной деятельности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 декабря 2010 г. N Д23-5416
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка
формирования земельного участка под многоквартирным домом.
1. По вопросу о том, в каких случаях
формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
осуществляет орган государственной власти, в каких - орган местного
самоуправления, в каких случаях - арендатор (землепользователь), сообщаем.
Часть 4 ст. 16 Федерального закона от
29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) предусматривает общую
норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В настоящее время в законодательстве
Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование
земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями
Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный
кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс),
формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:
1) подготовку и утверждение проекта
планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного
участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от
24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее
- Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового
учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки
территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении
земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к
компетенции органов местного самоуправления.
Кадастровый учет недвижимого имущества
осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр
недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании
заявления любого лица (ст. ст. 1, 3, 14 Закона N 221-ФЗ).
Проведение кадастровых работ
осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с
требованиями гражданского законодательства и Закона N 221-ФЗ договора подряда
на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка
(заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым инженером
вправе любое лицо.
В соответствии со ст. 37 Закона N 221-ФЗ
в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких
кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.
На основании ст. ст. 9 - 11 Земельного
кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной
собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти,
формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта
Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти
субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в
муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
В случае если государственная собственность
на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка
осуществляет орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от
25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации").
Решение об образовании земельного участка
принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29
Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного
правообладателя земельного участка.
2. По вопросу о том, каковы нормы для
определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, и принципы установления таких норм, сообщаем.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности.
Местоположение границ и размер земельного
участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с
учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил,
действовавших в период застройки указанных территорий (ч. 4 ст. 43
Градостроительного кодекса).
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального
закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение
определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе
на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений,
содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного
участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют,
границами земельного участка являются границы, существующие на местности
пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или
объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение
границ земельного участка.
Если образование земельных участков
должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного
документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с
учетом такого документа (ч. 10 ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ).
3. По вопросу о том, должна ли в данном
случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект
планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с
требованиями ст. ст. 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование
новых земельных участков в порядке, установленном ст. ст. 11.3, 11.4 Земельного
кодекса, сообщаем.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального
закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного
кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ) до
вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по
организации территорий, размещению, проектированию, строительству и
эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории
не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых
расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки
проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые
утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной
администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в
соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в
указанном случае представления других документов для утверждения проектов
планировки территорий, проектов межевания территорий.
Данной нормой предусмотрены переходные
положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной
нормы в целях определения границ земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории,
проекта межевания территории.
4. По вопросу о том, применяется ли п. 2
ст. 6 Федерального закона N 191-ФЗ только в случаях, установленных ст. ст.
46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или в иных случаях, установленных
законом, сообщаем.
В связи с тем что п. 2 ст. 6 Федерального
закона N 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо
конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма
распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством
в области градостроительной деятельности.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
29.12.2010