Вопрос: О
государственной регистрации прав собственности на линейные сооружения, а также
земельные участки, занятые многоквартирными домами.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 января 2011 г. N Д23-299
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам государственной
регистрации прав собственности на линейные сооружения, а также земельные
участки, занятые многоквартирными домами, и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению и
толкованию законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем по затронутым в обращении
вопросам полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право
собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на
основании документов, подтверждающих факт его создания.
Документом, удостоверяющим выполнение
строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство,
соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному
плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской
Федерации (далее - Кодекс)).
При этом согласно ч. 3 ст. 55 Кодекса
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании
правоустанавливающих документов на земельный участок.
Вместе с тем ст. 25.3 Закона о
регистрации установлен специальный порядок государственной регистрации права
собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для
строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством
Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.
Основаниями для государственной регистрации прав на указанный объект
недвижимого имущества являются декларация об объекте недвижимого имущества, а
также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен
такой объект недвижимого имущества (представление правоустанавливающего
документа на земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на
этот земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о
регистрации порядке).
Таким образом, государственная
регистрация прав собственности на созданные линейные сооружения на основании
ст. ст. 25 и 25.3 Закона о регистрации, а также признание права собственности
на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК) могут быть осуществлены только при наличии
правоустанавливающих документов на земельный участок.
Кроме того, право собственности на
созданные без необходимых разрешительных документов линейные сооружения может
быть признано в судебном порядке в силу приобретательной давности в
соответствии со ст. 234 ГК.
Дополнительно сообщаем, что
Минэкономразвития России разработан и в установленном порядке внесен в
Правительство Российской Федерации проект федерального закона "О внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с
совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов",
которым, в частности, предусматривается:
- возможность осуществления
строительства, ремонта, реконструкции, эксплуатации, консервации и ликвидации
сооружений, являющихся собственностью обладателя публичного сервитута;
- осуществление работ на условиях
сервитута без изменения категории земельного участка и его разрешенного
использования;
- возможность получения разрешения на
строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании
документа, подтверждающего установление публичного сервитута, наряду с иными
предусмотренными Кодексом требованиями;
- установление публичного сервитута без
осуществления процедуры образования земельных участков и проведения связанных с
этим кадастровых работ;
- внесение в государственный кадастр
недвижимости сведений о границах действия публичного сервитута как сведений о
зоне с особыми условиями использования территории, предоставляемых принявшим
решение об установлении сервитута органом государственной власти или органом
местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия;
- исключение требования о государственной
регистрации публичного сервитута в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
По вопросу государственной регистрации
прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами, отмечаем следующее.
В соответствии со ст. 16 Федерального
закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома
объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), и в отношении которого
проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в
состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в
действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо
вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного
самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Данный подход подтвержден Постановлением
Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о
проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации",
частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи
3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с
жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" (далее -
Постановление КС РФ).
Кроме того, Постановлением КС РФ ч. 3 ст.
16 Закона N 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации
(ст. ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36) в той мере, в какой она препятствует
собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим
собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом согласно Постановлению КС РФ до
внесения в федеральное законодательство соответствующих изменений собственники
помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не
сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные
органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями
о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для
осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного
участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Дополнительно сообщаем, что в настоящее
время в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен
проект федерального закона N 455471-5 "О внесении изменений в статью 16
Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" и Федеральный закон "О государственном кадастре
недвижимости", направленный на реализацию Постановления КС РФ.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
28.01.2011