Вопрос: О
неприменении требования о государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве объекта недвижимости в случае, если разрешение на такое
строительство получено до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ; об оспаривании сделок должника-застройщика; о проекте закона,
предусматривающего установление особенностей банкротства застройщиков.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 мая 2011 г. N Д06-2388
Департамент корпоративного управления
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу
разъяснения положений законодательства в части оспаривания сделок должника в
деле о банкротстве и в рамках своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве
экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития
России не является органом, уполномоченным давать разъяснения нормативных
правовых актов. В этой связи Департамент вправе лишь высказать мнение по
изложенному вопросу, не являющееся обязательным для правоприменения.
В соответствии со ст. 433 Гражданского
кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено
законом.
На основании ст. 4 Федерального закона от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом
строительстве) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обращаем внимание: в случае, если
разрешение на строительство объекта недвижимости получено до вступления в силу
Закона о долевом строительстве, то есть до 1 апреля 2005 г., на отношения,
связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Закон о долевом
строительстве не распространяется, следовательно, требование о государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве неприменимо к договору.
По вопросу оспаривания сделок
должника-застройщика отмечаем следующее.
В соответствии со ст. 61.2 Федерального
закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
(далее - Закон о несостоятельности) сделка, совершенная должником в течение
одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного
заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при
неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том
числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую
для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в
сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная
сделка).
Сделка, совершенная должником в целях
причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным
судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до
принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного
заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам
кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к
моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
Согласно ст. 61.3 Закона о
несостоятельности сделка должника, влекущая за собой оказание предпочтения
одному из кредиторов перед другими кредиторами, может быть признана арбитражным
судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом
заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до
принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или сделка
совершена должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом
заявления о признании должника банкротом.
Следовательно, для признания сделки
недействительной в соответствии с Законом о несостоятельности необходимо
определить момент совершения сделки.
Кроме того, отмечаем, что Государственной
Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект
федерального закона N 334201-5 "О внесении изменения в Федеральный закон
"О несостоятельности (банкротстве)" (в части установления
особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан),
внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской
Федерации.
Указанным законопроектом
предусматривается установление особенностей банкротства застройщиков, а именно:
введение механизма рассмотрения
арбитражным судом требований граждан, участников строительства, средства
которых привлекались способами, не предусмотренными Законом о долевом
строительстве (предварительный договор купли-продажи; договор займа; договор
инвестирования (соинвестирования) строительства; договор простого товарищества;
выдача векселя; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив;
заключение иных сделок);
установление приоритетного погашения
требований граждан, участников строительства, по отношению к требованиям
конкурсных кредиторов и уполномоченных органов;
обеспечение равного уровня защиты
интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их
требований, при этом предусматривается возможность передачи участникам
строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве
при наличии определенных условий.
В настоящее время указанный законопроект
готовится к рассмотрению Государственной Думой Федерального Собрания Российской
Федерации во втором чтении.
Врио директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
06.05.2011