Вопрос: Об
отсутствии у органа местного самоуправления, являющегося арендодателем
земельного участка, в отношении которого данным органом принято решение об
изменении вида разрешенного использования, в частности, с вида разрешенного
использования "для строительства спортивно-оздоровительного
комплекса" на "размещение жилых домов с объектами общественного
значения", права уклоняться от заключения с арендатором дополнительного
соглашения, а также об отсутствии оснований для проведения аукциона на право
заключения договора аренды указанного земельного участка.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 17 мая 2011 г. N Д23-2070
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение о применении ст. 30.1 Земельного
кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и в пределах
компетенции сообщает.
Исходя из обращения некоммерческому
партнерству предоставлен в аренду земельный участок с видом разрешенного
использования "для строительства спортивно-оздоровительного
комплекса". С Департаментом имущественных отношений заключен договор
аренды сроком на 3 года (с 27.06.2007 по 26.06.2010). В настоящее время срок
действия указанного договора аренды продлен до 26.06.2013. В связи с
утверждением проекта планировки территории и правил землепользования и
застройки соответствующей территории вид разрешенного использования земельного
участка планируется изменить на "размещение жилых домов с объектами
общественного значения" путем проведения публичных слушаний.
Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона
от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
(далее - Закон N 221-ФЗ) с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости
вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками, в том числе на
праве аренды.
В соответствии со ст. 608 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодателем
является собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского
кодекса). Владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их
оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это
не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц (п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса).
Лицо, не являющееся собственником
земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования
участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с
собственником (п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан пользоваться
арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора
аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать
расторжения договора и возмещения убытков (п. п. 1, 3 ст. 615 Гражданского
кодекса).
При изменении вида разрешенного
использования земельного участка изменятся характеристика земельного участка,
выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою
очередь, повлечет и изменения в договоре аренды.
Вместе с тем изменение вида разрешенного
использования земельного участка происходит в силу публичных решений по
управлению земельным фондом. Решение об изменении вида разрешенного
использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых
целей, указанных в ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации,
которые могут отличаться от целей участников гражданского оборота (увеличение
прибыли и доходности и т.п.).
В тех случаях, когда изменившееся
разрешенное использование земельного участка стало следствием решения органа
местного самоуправления, не являющегося арендодателем земельного участка,
данное обстоятельство должно быть отражено в дополнительных соглашениях к
договору или может быть воспринято сторонами существенным изменением
обстоятельств, дающих право на изменение или расторжение договора (ст. 451
Гражданского кодекса).
В случаях же, когда орган местного
самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования
земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, такой
орган не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с
изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае
это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды
земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию
арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской
Федерации, в частности, ст. 22 Земельного кодекса.
Что касается вопроса о приобретении
некоммерческим партнерством земельного участка в аренду для жилищного
строительства через участие в аукционе, Департамент недвижимости
Минэкономразвития России сообщает.
Согласно п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса
земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду,
а в случаях, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное
пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Аукционы в отношении земельных участков
для жилищного строительства проводятся при продаже таких земельных участков или
при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для
жилищного строительства, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 30.1
Земельного кодекса.
Однако следует отметить, что под понятием
"предоставление земельных участков" подразумевается первичное
приобретение прав лицами на земельные участки, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности.
Исходя из представленных материалов
земельный участок предоставлен некоммерческому партнерству на основании
договора аренды земельного участка от 24.08.2007 N 23-20/1187 и его
неотъемлемой части - соглашения к нему от 11.05.2010.
В связи с тем что договор аренды
земельного участка уже заключен, изменение договора аренды нельзя признать
предоставлением земельного участка, следовательно, проведение аукциона в данном
случае не требуется.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
17.05.2011