Вопрос: Об
оформлении прав собственников нежилых помещений в отношении общего имущества
(коридоров, лестничных клеток и т.д.) и земельного участка, на котором
расположены данные помещения.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 июня 2011 г. N Д23-2342
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам, связанным с
оформлением прав собственников нежилых помещений в отношении общего имущества
(коридоров, лестничных клеток и т.д.), и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению
законодательства Российской Федерации и практики его применения.
Вместе с тем по поставленным в обращении
вопросам полагаем возможным отметить следующее.
Отношения собственников помещений,
расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком
здании, действующим законодательством не урегулированы.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 6
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда
предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы
законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай
делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу,
применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения
(аналогия закона).
На основании ст. ст. 289 и 290 ГК РФ
собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Принимая во внимание положение п. 1 ст. 6
ГК РФ, полагаем, что в отношении общего имущества собственников помещений в
нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы ст. ст. 249, 289, 290 ГК
РФ, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество
здания".
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том
числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются
инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном
доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке.
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона
от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация
возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на
жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является
государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не
правообразующий характер.
Право общей долевой собственности
собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном ст. 16 Федерального
закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации".
Таким образом, право на общее имущество
(в том числе земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав общего имущества такого дома объекты) возникает
независимо от факта государственной регистрации права общей долевой
собственности на такое имущество.
Описание отдельных помещений или иных объектов
недвижимости, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме,
осуществляется в общем порядке (до окончания переходного периода применения
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов
незавершенного строительства такой порядок определен Постановлением
Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном
техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов
капитального строительства").
При этом кадастровые паспорта
соответствующих объектов недвижимости в целях государственной регистрации прав
на них оформляются по формам, утвержденным Приказом Минюста России от
18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания,
сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного
участка".
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
01.06.2011