Вопрос: Об
оформлении права собственности граждан на земельный участок, на котором
расположен принадлежащий им на праве общей долевой собственности жилой дом,
право собственности на доли в котором возникло как до, так и после вступления в
силу ЗК РФ; о запрете на реконструкцию жилого дома, находящегося в общей
долевой собственности и расположенного на земельном участке, который находится
в государственной или муниципальной собственности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 июня 2011 г. N Д23-2407
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу законности проведения
реконструкции дома и в части оформления прав на земельный участок, на котором
расположен указанный реконструированный дом, сообщает.
Исходя из содержания письма вышеуказанный
жилой дом принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности, право
собственности на доли в нем возникло в результате приобретения в разный период
времени долей в праве собственности на указанный дом (до 1990 г., в период с
1991 г. по 2001 г.).
В отношении земельных участков,
находящихся в фактическом пользовании и с расположенными на них жилыми домами,
приобретенными гражданами в результате сделок, которые были совершены до
вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в
СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, п. 4 ст.
3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N
137-ФЗ) предусмотрено, что такие граждане имеют право бесплатно приобрести
право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами,
установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -
Земельный кодекс).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального
закона N 137-ФЗ до 1 января 2012 г. установлен льготный порядок определения
цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
При этом определяющим критерием
применения льготных цен при выкупе данных земельных участков в отношении
граждан, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках
зданий, строений, сооружений, является возникшее до вступления в силу
Земельного кодекса (то есть до 2001 г.) право собственности на эти здания,
строения, сооружения и отсутствие иного порядка приобретения земельных участков
в собственность в федеральных законах для указанных собственников.
Лица, не указанные в п. 1 ст. 2
Федерального закона N 137-ФЗ (то есть лица, приобретшие права собственности на
жилой дом или долю в праве на жилой дом после 2002 г.), приобретают земельные
участки по цене, равной 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу
площади соответствующего земельного участка.
Оформление прав собственности граждан в
отношении долей на земельный участок, на котором расположен принадлежащий им на
праве общей долевой собственности жилой дом, право собственности на доли в
котором возникло в разные периоды времени, осуществляется на основании
совместного обращения о предоставлении (выкупе) данного земельного участка в
собственность заинтересованных собственников жилого дома в уполномоченный
исполнительный орган государственной власти. Размер безвозмездно
предоставляемой доли (или доли, предоставляемой на льготных условиях) в праве
собственности на земельный участок соответствует размеру доли в праве
собственности на жилой дом, владелец которой имеет право на бесплатное
получение в собственность земельного участка.
Вместе с тем принятие решения о
безвозмездной передаче доли в праве на земельный участок не допускается, так
как объектом прав является земельный участок в целом (ст. 6 Земельного
кодекса). Поэтому во всех случаях, когда среди заявителей имеется хотя бы одно
лицо, не имеющее права на бесплатное получение в собственность земельного
участка, должен заключаться договор купли-продажи земельного участка.
В то же время необходимо учитывать
законные интересы граждан, которые имеют право приобрести земельный участок в
собственность бесплатно. В случае совместного обращения сособственников
земельного участка и расположенного на нем жилого дома с заявлениями о
переоформлении прав на земельный участок в целях бесплатного его получения
можно предложить заключить договор купли-продажи на особых условиях:
- цена за данный земельный участок должна
определяться как сумма условной цены в отношении каждой доли в праве
собственности на жилой дом, рассчитанной в зависимости от периода приобретения
права собственности на долю в жилом доме;
- граждане, имеющие право на бесплатное
приобретение земельного участка в собственность, приобретают соответствующую
долю в праве на земельный участок бесплатно;
- граждане, обратившиеся с совместным
заявлением о предоставлении земельного участка, не несут солидарных и
субсидиарных обязательств по обязательствам иных заявителей, совместно
обратившихся с заявлением о предоставлении земельного участка.
Земельные споры рассматриваются в
судебном порядке (п. 1 ст. 64 Земельного кодекса).
По вопросу о реконструкции жилого дома
сообщаем.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского
кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Соответственно, реконструкция
жилого дома одним из его сособственников должна осуществляться по соглашению
всех сособственников жилого дома.
Более того, реконструкции объектов
капитального строительства должно предшествовать изменение границ земельного
участка, на котором расположен указанный объект.
В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона N
137-ФЗ в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек
одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в
государственной собственности, на льготных условиях лицами, указанными в п. 1
ст. 2 Закона N 137-ФЗ, органы государственной власти могут устанавливать запрет
на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на
соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство,
реконструкцию).
Лицами, приобретающими на льготных
условиях в собственность земельные участки, находящиеся в государственной
собственности, на основании п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ являются в том числе
граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных
на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право
собственности указанных лиц на эти объекты недвижимости возникло до вступления
в силу Земельного кодекса и если федеральными законами для указанных
собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в
собственность.
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 2 Закона
N 137-ФЗ запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на
реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых
предусмотрено ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации
(далее - Градостроительный кодекс) или реконструкция которых не приведет к
изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Следовательно, в городах с численностью
населения до 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность
земельных участков, находящихся в государственной собственности, на льготных
условиях лицами, указанными в п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, органы
государственной власти запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений,
сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке, не устанавливают.
На основании п. 3 ст. 2 Закона N 137-ФЗ
органы государственной власти не устанавливают также запрет на реконструкцию
зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся в
государственной или муниципальной собственности, реконструкция которых не
приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного
кодекса под реконструкцией понимается изменение параметров объектов
капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее -
этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества
инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, Департамент недвижимости
считает, что в рамках п. 3 ст. 2 Закона N 137-ФЗ запрет на реконструкцию не распространяется,
если реконструкция зданий, строений, сооружений не приведет к изменению их
функционального назначения (вид разрешенного использования объекта капитального
строительства).
При этом реконструкция объектов
капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких
объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их
несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.
Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и
объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в
соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (ч. 9
ст. 36 Градостроительного кодекса).
В случае если использование земельных
участков и объектов капитального строительства, виды разрешенного
использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и
предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но
которые могут использоваться без установления срока приведения их в
соответствие с градостроительным регламентом, продолжается и опасно для жизни
или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в
соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование
таких земельных участков и объектов (ч. 10 ст. 36 Градостроительного кодекса).
Аналогичные нормы предусмотрены в п. 4
ст. 85 Земельного кодекса.
Согласно абз. 4 п. 3 ст. 2 Закона N
137-ФЗ установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию
осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской
Федерации.
Дополнительно направляем информацию,
предоставленную Письмом Росреестра от 30.05.2011 N 14-3413-ГЕ.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
03.06.2011