Вопрос: Об
образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о
возможности оспорить в судебном порядке осуществленную с нарушением положений
действующего законодательства государственную регистрацию права собственности
города на нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 5 июля 2011 г. N ОГ-Д23-285
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по отдельным вопросам
возникновения права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, и в рамках своей
компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению
законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке законности
действий органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Вместе с тем по поставленным в обращении
вопросам полагаем возможным отметить следующее.
По информации, представленной
Росреестром, сведения о земельном участке в государственном кадастре
недвижимости отсутствуют.
В соответствии со ст. 16 Федерального
закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке
поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей
долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Образование земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной
власти или органами местного самоуправления.
При этом согласно ч. 3 ст. 16 Закона N
189-ФЗ с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от
28.05.2010 N 12-П в случае, если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации (далее - Кодекс), собственники помещений в многоквартирном доме
вправе в индивидуальном порядке обратиться в органы государственной власти или
органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом.
Статьей 6 Федерального закона от
29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации" предусмотрено, что до вступления в силу в
установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию,
строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если
застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных
участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются
посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания
территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой
местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных
слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской
Федерации.
При этом необходимо отметить, что
принятие решения органами государственной власти или органами местного
самоуправления о предоставлении земельного участка, а также разработка и
утверждение схемы расположения земельного участка, занятого многоквартирным
домом, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в
отношении земельных участков, в границах которых расположены многоквартирные
дома, не требуются.
С момента образования земельного участка
и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом согласно п. 68 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если в результате
действий (бездействия) органа власти по образованию земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, а также предшествующих распоряжению
земельным участком действий у третьих лиц возникло право на земельный участок,
необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в
нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на
оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ
земельного участка. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших
основанием для образования земельного участка в оспариваемых границах и
размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым
установлены границы земельного участка, является основанием для изменения
сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости и в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Относительно вопроса о государственной
регистрации права собственности города на отдельные нежилые помещения в многоквартирном
доме необходимо отметить следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Кодекса
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том
числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме
оборудование.
Частью 3 ст. 36 Кодекса предусмотрено, что
уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
При этом согласно ст. 2 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Учитывая изложенное, государственная
регистрация права собственности города на нежилые помещения, являющиеся общим
имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществленная с
нарушением положений действующего законодательства, может быть оспорена в
судебном порядке.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
05.07.2011