Вопрос: О
прекращении прав залога участников долевого строительства многоквартирных
домов, возникших в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ; об отсутствии оснований у лица, которое приобрело право аренды
земельного участка и объект незавершенного строительства, требовать от
участников долевого строительства, заключивших договоры участия в долевом
строительстве с предыдущим застройщиком, исполнения обязательств по уплате цены
договора участия в долевом строительстве без заключения договора с новым
застройщиком, в качестве которого не может выступать индивидуальный
предприниматель.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 июля 2011 г. N Д06-3482
Департамент инновационного развития и
корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент)
рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено правом давать официальные разъяснения
законодательства. Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской
Федерации от 17.11.1997 N 17-П официальное, имеющее силу закона (то есть обязательное
для всех) разъяснение или толкование положений федерального закона может быть
дано только актом законодательного органа, который должен приниматься и
обнародоваться в порядке, установленном для федеральных законов. В связи с этим
Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении,
не являющееся обязательным для правоприменителя.
По вопросу прекращения прав залога
участников долевого строительства, возникшего в соответствии со ст. 13
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -
Закон о долевом строительстве), в случае реализации на торгах права аренды
земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости и находящегося на этом
земельном участке объекта незавершенного строительства, отмечаем следующее.
В случае реализации права аренды на
земельный участок и объекта незавершенного строительства, на который не
зарегистрировано право собственности застройщика, с учетом положений пп. 5 п. 1
ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего принцип
единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, залог у
участников долевого строительства сохраняется.
По вопросу реализации на открытых торгах,
проводимых в целях удовлетворения требований кредиторов в рамках процедуры
конкурсного производства, права аренды земельного участка, предоставленного
застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных
объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого
строительства, а также объекты незавершенного строительства, сообщаем
следующее.
В соответствии со ст. 2 Федерального
закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
(далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по
отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным
обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и
об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.
Таким образом, если участники долевого
строительства преобразуют свои требования о передаче жилого помещения в денежные
и вступят в дело о банкротстве в качестве кредитора должника, и требования
таких участников долевого строительства будут удовлетворены за счет стоимости
заложенного имущества в соответствии со ст. 138 Закона о несостоятельности,
залог в указанном случае прекращается.
В случае если участники долевого
строительства не предъявят денежные требования к застройщику, то залог
сохраняется до момента ликвидации застройщика. С учетом того что обязательство
прекращается ликвидацией юридического лица, залог, в соответствии со ст. 352
Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращается с прекращением
обеспеченного залогом обязательства.
По вопросу требования лицом, которое
приобрело право аренды земельного участка и объект незавершенного
строительства, от участников долевого строительства, заключивших договоры
участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком, исполнения
обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве отмечаем,
что между указанным лицом и участниками долевого строительства отсутствуют
обязательственные отношения, в связи с чем требовать уплатить цену договора
возможно только в случае заключения договора с новым застройщиком.
Согласно Закону о долевом строительстве
застройщиком является юридическое лицо независимо от его
организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды
земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого
строительства для строительства (создания) на этом участке многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости. С учетом изложенного индивидуальный
предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для
строительства (создания) многоквартирных домов в соответствии с Законом о
долевом строительстве.
Заместитель директора Департамента
инновационного развития и
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
18.07.2011