Вопрос: О
невозможности изменения вида разрешенного использования земельных участков,
расположенных в границах сельскохозяйственных угодий, на вид разрешенного
использования "для дачного строительства (ведения дачного хозяйства)"
без изменения категории земель.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 июля 2011 г. N Д23-3015
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу об изменении вида
разрешенного использования земельных участков, относящихся к землям
сельскохозяйственного назначения и являющихся сельскохозяйственными угодьями,
на вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий дачное
строительство, и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из
принципов земельного законодательства является деление земель по целевому
назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется
исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями
законодательства.
Согласно указанному принципу землями
сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами
населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
предназначенные для этих целей и включающие в свой состав:
- сельскохозяйственные угодья;
- земли, занятые внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для
обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных,
антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции (ст. 77 Земельного кодекса).
Гражданам и их объединениям,
заинтересованным в получении земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, такие земельные участки могут предоставляться, в частности, для
ведения садоводства, огородничества и дачного строительства согласно Земельному
кодексу, Федеральному закону о садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан (ст. 81 Земельного кодекса). В том числе
путем изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на
другой вид разрешенного использования земельного участка, допускаемого ст. 78
Земельного кодекса.
Пунктом 2 ст. 14 Федерального закона от
15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан" установлено, что орган местного
самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с
учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления
земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные
участки. Что, в свою очередь, прямо указывает на то, что земельные участки
садоводческим, огородническим и некоммерческим объединениям граждан могут предоставляться
только при условии разработанных и утвержденных в установленном порядке схем
зонирования территорий.
Пунктом 6 ч. 4 ст. 19 Градостроительного
кодекса Российской Федерации также установлено, что на картах (схемах),
содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района,
отображаются границы зон планируемого размещения объектов капитального
строительства на межселенных территориях.
Межселенная территория - территория,
находящаяся вне границ поселений (ст. 2 Федерального закона от 06.10.2003 N
131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации"), в границы которой могут входить также и земли
сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем приведенные выше положения
неприменимы к сельскохозяйственным угодьям. Правовой режим сельскохозяйственных
угодий регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный
закон N 101-ФЗ). Изменение вида разрешенного использования земельного участка
из земель сельскохозяйственного назначения, являющегося сельскохозяйственными
угодьями, с вида "для ведения сельскохозяйственного хозяйства" на вид
разрешенного использования "для дачного строительства (ведения дачного
хозяйства)" на землях сельскохозяйственного назначения означает вывод
таких земельных участков из-под действия Федерального закона N 101-ФЗ и,
соответственно, ограничений, связанных с оборотом и использованием таких
земельных участков.
При этом следует отметить, что одним из
основных принципов земельного законодательства является принцип приоритета
охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства
в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве
недвижимого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской
Федерации).
Учитывая изложенное, полагаем, что дачное
строительство недопустимо на сельскохозяйственных угодьях, в связи с чем
изменение вида разрешенного использования земельных участков, расположенных в
границах сельскохозяйственных угодий, на вид разрешенного использования
"для дачного строительства (ведения дачного хозяйства)" невозможно
без изменения категории земель.
Для устранения имеющихся в
законодательстве противоречий Минэкономразвития России 18 апреля 2011 г. представило
в Правительство Российской Федерации проект поправок Правительства Российской
Федерации к проекту федерального закона N 432575-4 "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием
Градостроительного кодекса Российской Федерации", принятому в первом
чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
18.07.2011