Вопрос: О
заключении дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, в
отношении которого органом местного самоуправления принято решение об изменении
вида его разрешенного использования.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 июля 2011 г. N Д23-3069
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу правомерности издания
распорядительного акта о смене вида разрешенного использования земельного
участка по инициативе арендатора в период действия договора аренды,
предусматривающего иной вид разрешенного использования, и в пределах
компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, вопросы
о правомерности издания нормативных правовых актов органами государственной
власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления не относятся
к компетенции Минэкономразвития России.
Вместе с тем по вышеуказанному вопросу
считаем возможным сообщить следующее.
Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона
от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
(далее - Закон N 221-ФЗ) с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости
вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками, в том числе на
праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем
пять лет).
В соответствии со ст. 608 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодателем
является собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского
кодекса). Владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их
оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это
не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц (п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса).
Лицо, не являющееся собственником
земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования
участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником
(п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан пользоваться
арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора
аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать
расторжения договора и возмещения убытков (п. п. 1, 3 ст. 615 Гражданского
кодекса).
При изменении вида разрешенного
использования земельного участка изменятся характеристика земельного участка,
выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою
очередь, повлечет и изменения в договоре аренды.
Вместе с тем изменение вида разрешенного
использования земельного участка происходит в силу публичных решений по
управлению земельным фондом. Решение об изменении вида разрешенного
использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых
целей, указанных в ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации,
которые могут отличаться от целей участников гражданского оборота (увеличение
прибыли и доходности и т.п.).
В тех случаях, когда изменившееся
разрешенное использование земельного участка стало следствием решения органа
местного самоуправления, не являющегося арендодателем земельного участка,
данное обстоятельство должно быть отражено в дополнительных соглашениях к
договору или может быть воспринято сторонами существенным изменением
обстоятельств, дающих право на изменение или расторжение договора (ст. 451
Гражданского кодекса).
В случаях же, когда орган местного
самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования
земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, такой
орган не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с
изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае
это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды
земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию
арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской
Федерации, в частности, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
20.07.2011