Вопрос: Об
образовании земельных участков, занятых многоквартирными домами, путем
перераспределения данных земельных участков; об увеличении площади земельного
участка, занятого многоквартирными домами, при осуществлении государственного
кадастрового учета изменений данного участка в связи с уточнением границ на
величину более чем десять процентов площади, сведения о которой содержатся в
государственном кадастре недвижимости; о праве общей долевой собственности на
земельный участок, занятый многоквартирными домами, собственников помещений
данных домов; о возможности образования земельного участка, занятого одним из
трех многоквартирных домов, на основании проекта планировки территории и
проекта межевания территории.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июля 2011 г. N Д23-3107
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение общества с
ограниченной ответственностью по отдельным вопросам образования земельных
участков, занятых многоквартирными домами, и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению
законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке
законности действий органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и
ведение государственного кадастра недвижимости.
Вместе с тем по поставленным в обращении
вопросам полагаем возможным отметить следующее.
По первому вопросу.
Порядок образования земельных участков
установлен гл. I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный
кодекс).
При перераспределении нескольких смежных
земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и
существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.7
Земельного кодекса).
Согласно п. 3 ст. 11.7 Земельного кодекса
перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между
собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не
допускается, за исключением случаев:
перераспределения таких земельных
участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии
с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный
кодекс) принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной
территории;
образования земельных участков для размещения
объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 Земельного
кодекса.
Таким образом, перераспределение
земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, и земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в
указанном в обращении случае невозможно.
Относительно увеличения площади
земельного участка, занятого многоквартирным домом, при осуществлении
государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с
уточнением границ на величину более чем десять процентов площади, сведения о
которой в отношении этого земельного участка содержатся в государственном
кадастре недвижимости, необходимо отметить следующее.
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального
закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" (далее - Закон о кадастре) при государственном кадастровом
учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета
принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в том
числе в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого
земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с
Законом о кадастре требований, будет больше площади, сведения о которой
относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре
недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного
участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель
соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если
такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади,
сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в
государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 11.9 Земельного
кодекса и ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса предельные (максимальные и
минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с
законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются
градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными
регламентами.
Предельные (максимальные и минимальные)
размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов
не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не
устанавливаются (указанные случаи предусмотрены ст. 36 Градостроительного
кодекса), согласно п. 2 ст. 11.9 Земельного кодекса, определяются в
соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.
По второму вопросу.
Как следует из обращения, на земельном
участке, в отношении которого в государственный кадастр недвижимости внесены
сведения как о ранее учтенном, расположены три многоквартирных дома.
Государственный кадастровый учет указанного земельного участка осуществлен до
вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники
помещений одного из домов приняли решение об образовании земельного участка,
занятого таким домом, и обратились с заявлением о постановке образованного
земельного участка на государственный кадастровый учет. При этом органом
кадастрового учета принято решение об отказе в постановке образуемого
земельного участка на государственный кадастровый учет.
Из приложенных к обращению копий
документов следует, что решение об отказе в осуществлении государственного
кадастрового учета земельного участка принято на основании п. 3 ч. 2 ст. 27
Закона о кадастре. Причиной отказа послужило то, что в соответствии с
представленными документами и сведениями государственного кадастра недвижимости
земельный участок, в связи с разделом которого подготовлен межевой план,
находится в государственной или муниципальной собственности и не предоставлен
физическому или юридическому лицу.
В этой связи необходимо отметить, что в
соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента
образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового
учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.
Таким образом, указанный в обращении
земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности
собственникам помещений расположенных на нем многоквартирных домов.
Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 6
Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ)
до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по
размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений,
сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные
участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные
дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и
проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной
администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением
процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного
кодекса. Не допускается требовать в указанном случае представления других
документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания
территорий.
Учитывая изложенное, земельный участок,
занятый одним из трех многоквартирных домов, может быть образован на основании
указанных в ч. 2 ст. 6 Закона N 191-ФЗ проекта планировки территории и проекта
межевания территории.
Дополнительно сообщаем, что решение об
отказе в осуществлении государственного кадастрового учета может быть
обжаловано в судебном порядке.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
21.07.2011