Вопрос: О моменте
возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в
многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, а
также о проведении в отношении указанного земельного участка кадастровых работ
по уточнению местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением
соответствующих сведений государственного кадастра недвижимости в порядке
государственного кадастрового учета изменений.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 сентября 2011 г. N ОГ-Д23-1395
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел
обращение по вопросу оформления прав на земельный участок, занятый
многоквартирным домом, и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению
законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем по вопросам, изложенным в
обращении, полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с положениями ст. 16
Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный
участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в
случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, Закон N 189-ФЗ связывает
момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с
датой осуществления государственного кадастрового учета.
Вместе с тем в действующем
законодательстве отсутствует четкое понятие "формирование земельного
участка". Так, пп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации
установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, предоставление которых
осуществляется в целях строительства. Однако перечень работ по формированию
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим
законодательством не установлен.
Кроме того, следует отметить, что
требования к описанию местоположения границ земельных участков, установленные
законодательством Российской Федерации до и после вступления в силу
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" (далее - Закон о кадастре), различались. При этом согласно
ч. 1 ст. 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов
недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня
вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с
учетом определенных ст. 43 Закона о кадастре особенностей, признается
юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости,
учтенными в соответствии с Законом о кадастре.
Вместе с тем при отсутствии в
государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек
границ ранее учтенного земельного участка местоположение таких границ подлежит
уточнению в порядке, установленном действующим законодательством.
Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона
от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация
возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на
жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является
государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
Таким образом, право на общее имущество
(в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает
независимо от факта государственной регистрации права общей долевой
собственности на такое имущество.
Учитывая положения ст. 8 Гражданского
кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, ст. 23 Закона о
регистрации, государственная регистрация права общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме носит правоподтверждающий, а не
правообразующий характер.
При этом согласно Инструкции об
особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном
доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой
собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом
Минюста России от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права
общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое
собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него
описания объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в
многоквартирном доме, и указания размера доли в праве общей собственности на
него.
Таким образом, по мнению Департамента
недвижимости, в отношении ранее учтенного земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, независимо от наличия в государственном
кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ такого
земельного участка с даты его государственного кадастрового учета у
собственников помещений возникает право общей долевой собственности.
При этом в отношении указанного
земельного участка могут быть проведены кадастровые работы по уточнению
местоположения его границ и (или) площади с последующим изменением
соответствующих сведений государственного кадастра недвижимости в порядке
государственного кадастрового учета изменений.
В этой связи необходимо отметить, что
согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении
в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления
в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению,
проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в
случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы
земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома,
устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и
проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной
администрации поселения, главой местной администрации городского округа с
соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46
Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Учитывая Постановление Конституционного
Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке
конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2
статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5
статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан
Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова", по мнению Департамента
недвижимости, собственники помещений в многоквартирном доме могут выступать
заказчиками кадастровых работ по уточнению местоположения границ и (или)
площади ранее учтенного земельного участка, выполняемых в соответствии с
утвержденными проектом планировки и проектом межевания.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 20 Закона о
кадастре собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в
орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного
кадастрового учета изменений в связи с изменением описания местоположения
границ ранее учтенного земельного участка.
Дополнительно считаем необходимым
отметить, что в настоящее время ко второму чтению в Государственной Думе
Федерального Собрания Российской Федерации дорабатывается проект федерального
закона N 455471-5 "О внесении изменений в статьи 11.2 и 36 Земельного
кодекса Российской Федерации и статью 16 Федерального закона "О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - законопроект),
который предусматривает упрощение порядка образования земельного участка, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
23.09.2011