Вопрос: О порядке
изменения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 августа 2011 г. N ОГ-Д23-1088
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу изменения размера
арендной платы за земельный участок и в рамках своей компетенции сообщает.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного
кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения
размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за
земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно
Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов
Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального
закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также
порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных
участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются
органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
При этом в силу п. 4 ст. 22 Земельного
кодекса общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть
установлены Правительством Российской Федерации. Так, Постановлением
Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N
582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, которыми органы государственной власти и органы местного
самоуправления обязаны руководствоваться при установлении порядка определения
размера арендной платы.
Как следует из обращения, договор аренды
земельного участка заключен до вступления в силу Постановления N 582, в связи с
чем следует отметить следующее.
Если после заключения договора принят
закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые
действовали при заключении договора, то в соответствии с п. 2 ст. 422
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) условия
заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе
установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее
заключенных договоров.
Договоры аренды земельных участков, в том
числе дополнительные соглашения к ним, заключенные после вступления в силу
Постановления N 582, должны соответствовать его положениям. В случае если
договор аренды земельного участка заключен до вступления в силу указанного
Постановления N 582, то изменение размера арендной платы допускается в случаях
и на условиях, установленных договором.
При этом в силу п. 3 ст. 614 Гражданского
кодекса размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,
предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не
предусмотрено договором.
В данном случае необходимо исходить из
того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора,
предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее
исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой").
Кроме того, необходимо отметить, что
Постановлением N 582 также утверждены Правила определения размера арендной
платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), которые
юридически распространяются только на находящиеся в федеральной собственности
земельные участки.
Пунктом 6 Правил определено, что арендная
плата за земельный участок в случаях, не указанных в п. п. 3 - 5 Правил,
рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой
в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности.
Таким образом, размер арендной платы за
находящийся в федеральной собственности земельный участок рассчитывается на
основании рыночной стоимости земельного участка лишь в случаях, когда для
определения размера арендной платы невозможно применить положения п. п. 3 - 5
Правил.
Дополнительно сообщаем, что в случае
нарушения прав и законных интересов Вы вправе в соответствии со ст. 64
Земельного кодекса обратиться в суд.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
26.08.2011